Tendances du Marché Immobilier

Activité Restreinte et Ralentissement des Baisses de Prix

Le numéro 15 du bulletin "Logement en chiffres", réalisé en collaboration avec le Statec et publié par le ministère du Logement et de l’Aménagement du territoire, met en lumière une activité restreinte sur les marchés immobiliers et fonciers, ainsi qu'un ralentissement de la baisse des prix de vente.

Depuis 2014, l’Observatoire de l’habitat et le Statec produisent conjointement une publication sur le marché de l’immobilier résidentiel. Pour cette 15^e édition, les conclusions principales sont les suivantes.

Au 4^e trimestre 2023, l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers résidentiels demeure nettement inférieure aux années précédentes, touchant tous les segments. La vente d’appartements en construction enregistre la réduction la plus significative, avec une baisse de 72,8% par rapport au 4^e trimestre 2022.

L’indice hédonique des prix de vente des logements, fourni par le Statec, a diminué de 14,4% entre le 4^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023, bien que les évolutions des prix varient considérablement selon les segments :

-7,6% pour les appartements en construction (VEFA); -14,5% pour les appartements existants; -18,8% pour les maisons existantes.

La baisse observée au dernier trimestre 2023 est cependant moins marquée qu’au trimestre précédent, avec un repli de 2,1% de l’indice général par rapport au 3^e trimestre 2023, retrouvant ainsi son niveau de fin 2020. Les prix des appartements en construction montrent une stabilité quasi nulle (-0,2%), tandis que ceux des appartements existants enregistrent une baisse de 3,9% sur le trimestre. Après une chute de 8,6% au troisième trimestre, la baisse des prix des maisons existantes se limite à 1,7% au 4^e trimestre 2023.

Il convient de noter que ces variations de prix concernent des actes notariés enregistrés au 4^e trimestre 2023, donc des compromis de vente signés principalement avant fin octobre 2023.

Par ailleurs, la baisse des prix de vente doit être interprétée en corrélation avec la diminution de l’activité sur les marchés immobiliers et fonciers : les vendeurs acceptant une réduction de prix sont souvent contraints par la nécessité de vendre, tandis que le nombre de transactions reste limité car certains vendeurs potentiels préfèrent temporiser plutôt que de baisser leurs prix. Sur le segment des appartements en construction, il semble que certains promoteurs aient choisi de baisser les prix (ou aient été contraints à le faire) aux 3^e et 4^e trimestres 2023. Cependant, le nombre de transactions demeure extrêmement faible sur ce segment (seulement 106 transactions ce trimestre), suggérant que d’autres promoteurs ont probablement opté pour l’attente.

Un focus est ensuite réalisé sur les loyers, analysant les facteurs influençant le prix des appartements, tels que la surface, la présence d’un garage, l’âge du logement et sa localisation. Les données de l’enquête sur les loyers du Statec révèlent qu’environ un tiers des ménages enquêtés ont signé leur contrat de bail il y a moins de deux ans, avec un loyer moyen supérieur de 16% à ceux signés il y a plus de deux ans. Cette asymétrie se traduit par une différence notable entre les loyers moyens annoncés pour de nouveaux contrats de location et les loyers en cours de bail.

Un second focus est dédié aux loyers annoncés des chambres meublées, montrant une augmentation significative de cet indicateur au cours des dernières années, dépassant celle des appartements traditionnels et des maisons. En 2023, les loyers annoncés des chambres meublées ont augmenté de 7,4% entre 2022 et 2023.

Enfin, une hausse des loyers annoncés des appartements est constatée ce trimestre, avec une augmentation de 3,9% sur le trimestre et sur l'année 2023, dépassant l'inflation mesurée par l’IPCN (+3,2%). Cependant, il est important de noter que cette augmentation concerne les nouveaux contrats de location, tandis que celle des loyers en cours de bail est nettement plus modérée, à 1,5% entre le 4^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023.

Les données mises à jour sont disponibles sur le site logement.lu, le géoportail national et le site data.public.lu.