Les assises du logement font salle comble

Ce mercredi 22 février, pour les Assises nationales du logement, la salle Edmond Dune au Centre culturel de rencontre Abbaye de Neumünster était bien remplie avec 175 personnes représentant 75 associations et organisations, en plus de tous les médias.

Ayant fait l’objet de nombreuses critiques ces dernières semaines, le ministre du Logement, Henri Kox, a présenté des propositions d’amélioration sur les projets de loi sur le bail à loyer et le logement abordable. En organisant cette journée d’échange et de débat, le ministre entend également mettre en place un dialogue structuré avec les acteurs du secteur logement autour d’un ensemble de mesures cohérentes dans le cadre de la « Stratégie nationale du logement abordable ».

Les deux journées d’Assises du logement étaient initialement prévues en mai prochain, mais le ministre a souhaité avancer une partie de cette rencontre afin de tenir compte de l’inquiétude profonde qui touche les professionnels du secteur face au ralentissement brutal des transactions et afin également de répondre aux multiples réactions suscitées par les réformes susmentionnées.

L’événement a rassemblé 175 participants : une large adhésion qui témoigne de tout l’intérêt porté au sujet. Un grand nombre d’organisations étaient représentées : la Chambre des députés, les promoteurs publics et privés, les associations partenaires du ministère du Logement œuvrant pour l’accès au logement abordable, les organisations salariales et patronales, les conseillers logement des communes, les offices sociaux.

Une stratégie globale pour le droit au logement

Dans la première partie de la matinée, le ministre a de nouveau défendu les mesures mises en place depuis 2018 dans le cadre de la Stratégie nationale du logement abordable. Un ensemble de dispositifs et de réformes dont le but est de contrecarrer la dynamique à l’œuvre depuis des années dans le domaine du logement : explosion des prix sur le marché privé, croissance continue des taux d’efforts des locataires et des jeunes acquéreurs, hausse des  taux d’intérêt et offre insuffisante en logements abordables. La difficulté d’accès au logement pour un nombre toujours plus élevé de personnes génère un réel problème d’équité et de cohésion sociale.

Tenant compte des différents avis qui ont été émis sur les projets de réformes, Henri Kox a présenté des propositions d’amélioration des projets de loi portant sur le logement abordable et sur le bail à loyer en cours d’instance. Il a également réaffirmé le soutien porté à la « Gestion locative sociale » qui sera renforcée. Le Conseil d’État doit encore donner son avis sur les différents projets de loi élaborés par le ministère du Logement : projet de loi du logement abordable, du bail à loyer et des aides individuelles. Une première adaptation, celle de la subvention de loyer, est entrée en vigueur en 2022, dans le cadre des mesures décidées lors de la tripartite. Le ministère a augmenté son budget de 10 millions à 25 millions d’euros pour la seule subvention de loyer.

Après le discours introductoire du ministre, la journée a donné lieu à deux grandes tables rondes : la première avait comme thème « les enjeux du marché du logement privé », et abordait la réforme du bail à loyer, la crise que traverse actuellement le secteur de la construction et la nécessité d’une coopération entre les acteurs publics et privés pour favoriser l’accès au logement. Participaient à ce premier débat : Henri Kox, ministre du Logement, Julien Licheron, chercheur au Liser et à l’Observatoire de l’habitat, Roland Kuhn, chef d’entreprise et membre de la Chambre des métiers, Jean-Michel Campanella, président de Mieterschutz Lëtzebuerg asbl, Guy Entringer, directeur de la SNHBM, Claude Thill, bourgmestre de Diekirch.

La deuxième table ronde a eu lieu l’après-midi, et réunissait le panel suivant : Henri Kox, ministre du Logement, Jacques Vandivinit, directeur du Fonds du Logement, Gilles Hempel, directeur de la Fondation pour l’accès au logement, Raoul Schaaf, président de l’Office social du canton de Redange, Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière, et Serge Hoffmann, vice-président Syvicol.

De nouvelles propositions pour soutenir le secteur et mieux protéger les locataires

1. Accélérer le développement du logement abordable

Henri Kox a annoncé qu’il va proposer au gouvernement une série de modifications au projet de loi 7937 relative au logement abordable, déposé en décembre 2021 et toujours en attente d’un avis du Conseil d’État. En effet, suite aux échanges et aux recherches menées depuis plus d’un an avec les acteurs du terrain et en tenant compte d’une série d’avis des chambres professionnelles et d’autres entités concernées, le ministre souhaite introduire une série d’améliorations et de simplifications visant à renforcer le développement de ce second marché du logement entièrement voué à « l’abordabilité ». Ces propositions seront ensuite coulées en amendements et proposées au gouvernement pour adoption. Henri Kox : « Ce projet de loi est la pierre angulaire de la Stratégie nationale pour le logement abordable. Il est urgent qu’il puisse être discuté utilement à la Chambre des députés afin d’être porté au vote avant la fin de la législature. La crise du logement est trop urgente pour reporter ce dossier aux calendes grecques. »

Les propositions faites par le ministre concernent essentiellement :

- l’introduction d’une panoplie de logements destinés à des publics spécifiques comme les jeunes, les 60+, les salariés ou encore les associés des sociétés coopératives actives comme promoteurs sociaux;

- la simplification des procédures d’attribution des logements abordables locatifs à la demande des bailleurs sociaux;

- l’adaptation des forfaits de gestion auxquels peuvent prétendre les promoteurs et les bailleurs sociaux pour leurs efforts de même qu’une simplification des conditions de l’agrément du bailleur social;

- la prise en compte de terrains mis à disposition par des personnes physiques et morales à des promoteurs sociaux via emphytéose en vue du développement de projets de logements abordables;

- l’instauration d’un dialogue structuré avec les acteurs du terrain afin d’avancer ensemble vers le droit au logement pour tous.

2. Rachat de projets privés en « vente en état futur d’achèvement »

Le ministre du Logement a rappelé la possibilité pour des promoteurs privés de proposer à l’État des projets de logements en vue d’une acquisition en « vente en état futur d’achèvement » (VEFA). Cette option ouverte à tous les acteurs ne sera possible cependant que pour les projets qui répondent aux critères du cahier des charges appliqué aux projets de création de logements abordables bénéficiant d’une aide à la pierre du ministère. Une commission interne à l’État est actuellement en train d’évaluer un certain nombre de propositions d’acquisition. Ainsi, la continuité de l’activité de la construction est garantie, les emplois des salariés du secteur protégés et, par la même occasion, le ministère du Logement se voit offrir une opportunité pour augmenter davantage le nombre de logements abordables.

Lors des Assises du logement, le ministre du Logement, Henri Kox, a souligné que chaque logement abordable est construit par le secteur privé et que donc, grâce aux 200 millions d’euros que l’État investit dans la création de logements abordables, ce secteur est également soutenu par le gouvernement.

3. Mesures fiscales en faveur des primo-accédants

Dans le contexte de la diminution des investisseurs que connait le marché immobilier du neuf, le ministre du Logement s’est exprimé en faveur de mesures fiscales soutenant les personnes qui achètent leur premier logement.

« Je soutiens une augmentation du crédit d’impôt sur les actes notariaux de 20.000 euros à 30.000 euros sur les douze prochains mois (Bëllegen Akt). Contrairement à d’autres mesures fiscales qui contribuent plutôt à doper la demande et les prix, celle-ci me semble bénéfique et ciblée pour les jeunes, ceux qui désirent réaliser leur rêve d’accession à la propriété », a déclaré Henri Kox.

Dans le même ordre d’idées, le ministre a insisté sur l’idée d’abolir, pour les ventes en VEFA et pour douze mois, uniquement les frais d’enregistrement sur la quote-part construction déjà réalisée. « Ces deux mesures permettent, d’un côté, de soutenir les primo-accédants et, de l’autre de poursuivre des mises en chantier de nouveaux logements. Évidemment, je m’attends également à ce que les professionnels de l'immobilier prennent leur responsabilité et – au lieu de thésauriser le foncier et de retarder les projets futurs – continuent la construction de logements en répondant aux signaux du marché. Ces signaux nous guident plutôt vers une stabilisation des prix et mettent fin à la poursuite des hausses que nous avons connues dans les dernières années.»

4. Le plafond des loyers : deux améliorations ciblées et calibrées au projet de loi

Une des mesures prévues dans le cadre de la Stratégie nationale du logement abordable est le projet de réforme du plafond des loyers, développée dans le but de lutter contre des loyers excessifs et de fournir aux propriétaires, aux locataires, aux commissions des loyers et aux juridictions de la paix les moyens nécessaires pour assurer des loyers équitables pour tout le monde. « La réforme du plafond des loyers est essentielle pour l’attractivité du pays, notamment lors du recrutement de main-d’œuvre supplémentaire », a rappelé Henri Kox, « mais c’est aussi un défi à relever pour atteindre l’équité sociale et réaliser le droit au logement prévu dans notre nouvelle constitution. »

Cette réforme a été largement débattue au cours des dernières semaines et encore ce 22 février, lors des Assises. Le ministre du Logement a en effet profité de cette journée pour annoncer vouloir apporter deux modifications au projet de loi en instance législative, afin de répondre aux interrogations et aux attentes légitimes qui ont été relevées.

a. Simplifier la règle des tiers annuels

Actuellement, le projet de loi prévoit que des hausses de loyer de plus de 10% doivent être appliquées d’office selon le régime des «tiers annuels». Cela signifie qu’une hausse de plus de 10% doit être répartie en parts égales sur trois années consécutives avant de devoir attendre à nouveau deux ans pour appliquer une nouvelle hausse du loyer. Cette approche étant trop complexe et ne permettant pas de lutter efficacement contre des hausses de loyer excessives, il est proposé de remplacer la règle des tiers annuels par une limite biennale de hausse des loyers de 10%. En conséquence, les loyers ne pourront pas être adaptés de plus de 10% à la hausse.

b. Renforcer la prise en compte des efforts de rénovation

Dans la détermination du capital investi, réévalué et décoté qui sert de base au calcul du plafond des loyers, il sera précisé que les dépenses liées aux rénovations et aux améliorations des logements ne seront décotées qu’à partir du moment de leur réalisation effective. Cette approche permet de mieux tenir compte des grands travaux visant une rénovation énergétique et d’inciter les propriétaires de façon générale à lutter contre la vétusté des logements.

Un dialogue continu avec les acteurs du logement

En conclusion de cette journée d’Assises, le ministre a remercié tous les participants pour leur disponibilité et leur engagement au sein de ce dialogue structuré mené autour d’un objectif partagé: la réalisation du droit au logement pour tous. La prochaine étape consistera à revoir les améliorations des projets de loi en fonction des débats menés et des points de vue échangés, avant de les formaliser et de les présenter sous forme d’amendements dans les mois et semaines à venir. « Avec la Stratégie nationale du logement abordable, les jalons sont posés. Maintenant, il s’agit d’ajuster et d’accélérer l’activation de ses différents leviers pour assurer une mise en œuvre ciblée et coordonnée avec tous les acteurs intéressés », a ainsi conclu Henri Kox.

Le prochain rendez-vous d’échange avec les acteurs du logement est prévu le 11 mai 2023 pour une deuxième journée d’Assises du logement.