Immobilier de bureaux

Verrait-on bientôt le bout du tunnel ?

Communiqué de presse de Property Partners

Immobilier de bureaux : verrait-on bientôt le bout du tunnel ? Gérez posément les risques et armez-vous de patience !

Inquiétante au printemps dernier, la situation économique européenne semble se stabiliser en ce début d'automne. Alors que l'économie américaine, enlisée dans les difficultés immobilières et subissant un chômage de masse durable, peine à reprendre le chemin de la croissance, nous vivons, de ce côté-ci de l'Atlantique, une relative embellie. Embellie constatée dans les chiffres luxembourgeois.

Selon les dernières données publiées par le Service central de la statistique et des études économiques (Statec), le produit intérieur brut (PIB) au deuxième trimestre 2010 s'inscrit en hausse de 5,3 % par rapport à la même période de 2009 et pratiquement stable par rapport aux trois premiers mois de 2010 (-0,3 %). La situation de l'emploi est en revanche moins positive. L'emploi dans la zone euro a connu une longue période de suppressions de postes, du troisième trimestre 2008 au quatrième trimestre 2009 mais, depuis le début de l'année, les chiffres indiquent une stabilisation. Certains pays, comme la France, la Belgique ou l'Allemagne, vivent déjà une hausse de l'offre. Le Grand-Duché quant à lui est dans une situation bien spécifique. L'emploi intérieur n'a pratiquement pas reculé et les effectifs en 2009 ont même enregistré une hausse de 0,9 %. Mais la croissance annuelle de 1,2 % au premier semestre 2010 est bien inférieure à sa moyenne historique (+3,5 % en moyenne de 2000 à 2009 selon le Statec). En conséquence, le taux de chômage continue à augmenter au Luxembourg. Autre mauvaise nouvelle pour le pays : les résultats bancaires sont en net recul au premier semestre 2010, essentiellement en raison de la baisse des taux d'intérêt.

Le marché de l'immobilier semble quant à lui voir le bout du tunnel. S'agissant de l'immobilier de bureaux, le taux de vacance a cessé de progresser. Inférieur à 2 % début 2008, il avait atteint 8,65 % fin juin 2010, mais est revenu à 7,85 % à la fin du troisième trimestre, voire moins de 5% dans les quartiers les plus prisés, incluant 0,9 % de sous-location. Les loyers ont été légèrement revalorisés dans les « prime locations ». Le centre ville se loue entre 30 et 38 euros le mètre carré, le Kirchberg entre 27 et 31 euros, le Limpertsberg et la gare entre 26 et 30 euros, la Cloche d'Or entre 26 et 28 euros, l'aéroport, Merl et Belair entre 24 et 26 euros et Hamm entre 20 et 22 euros. Le salut est attendu du côté du pipeline qui ne sera que de 85 000 m² en 2011 contre 260 000 m² en 2010, venant mécaniquement corriger les indicateurs de marché.

Au troisième trimestre, 19 500 mètres carrés ont été pris en location en 42 opérations d'une taille moyenne de 460 mètres carrés. Depuis le début de l'année, on compte seulement quatorze opérations d'une taille supérieure à 1000 mètres carrés. Les plus récentes concernent la prise en location de 3 100 mètres carrés à Capellen par DMM (Groupe Jan de Nul), celle de 1 781 m² par Sogeti à Bertrange, celle de 1 513 mètres carrés par Fiducial au Limpertsberg, et enfin celle de 1 457 mètres carrés dans le centre (Royal Monterey) par SGBT. Notons que ce trimestre a été marqué par l'importance des acteurs du secteur de la banque et de la finance, qui ont réalisé à eux seuls 47 % des nouvelles prises en location. Notons également le score inhabituel de Capellen (22%) juste derrière le CBD (29%), qui s'explique par le choix de Dredging and Maritime Management (DMM) de construire un immeuble administratif au Parc d'Activités Capellen et de s'y installer.

L'année en cours va vraisemblablement être marquée par une nette baisse des opérations immobilières d'investissement. On peut aujourd'hui s'attendre à un total de plus ou moins 350 millions d'euros sur l'année entière. Rappelons qu'en 2009 comme en 2008 le montant des transactions était de l'ordre de 500 millions d'euros. Au troisième trimestre, les onze transactions réalisées ont atteint un peu plus de 120 millions d'euros : 96 millions concernent des immeubles déjà bâtis tandis que 25 millions d'euros ont été consacrés à des terrains à bâtir. Six opérations pour un montant total de 120 millions d'euros en sont encore au stade des « due diligence ». Les rendements attendus par les investisseurs sont en léger repli par rapport à 2009 en ville (5,5 % à 6 % contre 6 % en 2009) et en légère hausse en périphérie (6,75 % contre 6 % à 6,5 % en 2009). Depuis le début de l'année, les investisseurs cherchent des locataires à long terme (plus de six ans) et mettent l'accent sur les qualités écologiques et le « développement durable » des constructions.

Une comparaison de la situation de l'immobilier de bureaux au niveau international est intéressante. Le cabinet de conseil Bfinance a interrogé fin août des gestionnaires de fonds immobiliers représentant à eux tous un patrimoine de 1,7 milliards d'euros. Il se dégage des réponses de ces spécialistes que l'immobilier de bureaux britannique, le plus rentable, a connu la baisse de rendement la plus nette en Europe. De 8,26 % en 2009, le rendement est revenu à 5,8 % aujourd'hui. À l'horizon 2013, les gérants attendent un repli des rendements également dans les pays émergents d'Asie, malgré les taux de croissance de leurs PIB. Les rendements de l'immobilier de bureaux passeraient de 11,91 % à 8 %, reflétant les incertitudes sur la croissance de cette zone et l'augmentation du nombre de mètres carrés disponibles. Cette baisse devrait redonner de l'intérêt aux investissements en Europe en général et particulièrement en Russie dont l'économie bénéficie de la hausse des cours des matières premières et de l'énergie. D'une manière générale, au Luxembourg comme ailleurs, le rendement de l'immobilier reste intéressant, si on le compare à celui des autres classes d'actifs. Les investisseurs institutionnels placent d'ailleurs l'immobilier en deuxième position dans leurs allocations d'actifs, derrière les actions. Notons en outre que le European Cities Monitor 2010 montre que deux groupes affichent leur intention de s'implanter au Luxembourg au cours des cinq années qui viennent, ce qui n'était pas le cas en 2009.

Cependant, une embellie durable du marché locatif est toujours tributaire de la bonne santé de l'économie luxembourgeoise...

Property Partners, 18 octobre 2010

Vincent Bechet, Managing Director