Marché immobilier : vers une relance progressive

Communiqué de presse de Property Partners sur la situation au niveau de l'immobilier professionnel au Luxembourg.

La situation économique européenne, après avoir été porteuse d'espoir en début d'année, semble aujourd'hui moins favorable. La question de l'endettement des Etats, en particulier de la Grèce, de l'Irlande, de l'Espagne et du Portugal, apparue au printemps, est préoccupante. Dans ce contexte, si la conjoncture mondiale s'est rétablie plus vite que prévu, la reprise est beaucoup plus modérée en Europe. Or l'activité économique luxembourgeoise dépend étroitement de celle de la Zone Euro dans son entier. Le Grand-Duché peut toutefois se permettre un certain optimisme. Le Service central de la statistique et des études économiques (Statec) estime en effet que le pays devrait enregistrer une croissance aux alentours de 3 % en 2010 comme en 2011, après la baisse de 3,4 % de 2009. Ce rythme est un peu plus soutenu qu'attendu, mais malgré tout inférieur à la performance moyenne historique. S'agissant des différents segments d'activité, le secteur financier, qui avait été le premier à fléchir en termes de valeur ajoutée, est également le premier à bénéficier du redémarrage conjoncturel. Les encours gérés par les Organismes de placement collectif (OPC) luxembourgeois, par ailleurs grands consommateurs d'espaces, ont repassé la barre symbolique des 2000 milliards d'euros. L'industrie est l'autre branche à avoir payé le plus lourd tribut dans cette crise. L'activité s'est redressée graduellement à partir du troisième trimestre 2009, et même si les volumes de production restent à ce stade inférieurs à ceux d'avant-crise, l'optimisme est de mise.

Cette embellie de la situation économique se reflète dans le marché de l'immobilier de bureaux avec 30 000 m² loués au deuxième trimestre ce qui permet de dépasser la barre des 50 000 m² loués depuis le début de l'année. Les surfaces sélectionnées sont cependant de taille moins importante que par le passé avec une moyenne de 525 m².

La transaction majeure revient à la commission européenne qui a loué 6750 m² au Drosbach ce qui, en termes de répartition par quartier, place la Cloche d'or en tête avec 26 %, talonnée par le CBD (21%) et la Gare (17%). Suivent 6 opérations ayant dépassé les 1 000 m² : Skype Luxembourg choisit 2 270 m² aux Rives de Clausen (dans le centre-ville). Cobelfret a pris en location 1 900 m² dans le quartier de la Gare, VBS 1 700 m² à Capellen, Vistra 1 600 m² au Kirchberg, ICBC 1 467 m² sur le Boulevard Royal (CBD) et enfin Erniquin et Associés ont pris 1 100 m² quartier Gare. La répartition des nouvelles prises en location par activité fait la part belle aux services aux entreprises pour 29%, suivi des Institutions Européennes avec 22% alors que le secteur bancaire n'y contribue qu'à 20%.

Cette recrudescence de l'activité locative, même si elle reste raisonnable en comparaison des années de surchauffe, combinée à l'interruption des promotions spéculatives devrait maintenir le taux de vacance à son niveau actuel de 8,5%. La sous-location s'ancre dans le paysage immobilier luxembourgeois, et contribue en partie au niveau de cet indicateur. Ce taux de vacance, alors même que les surfaces libres à la location compteront quelque 40 000 mètres carrés supplémentaires d'ici la fin de l'année, et environ 90 000 mètres carrés doivent être livrés en 2011, maintient les loyers sous pression avec cependant quelques disparités. À cet égard, le deuxième trimestre 2010 n'enregistre pas de hausse et creuse l'écart entre les quartiers prisés portés par un taux de vacance inférieur à 5% comme le centre-ville qui vaut entre 30 et 36 euros, le Kirchberg et le Limpertsberg entre 26 et 30 euros, la gare entre 26 et 30 euros et les quartiers moins demandés comme la Cloche d'Or (entre 25 et 27 euros), l'Aéroport, Belair et Merl (entre 24 et 26 euros).

En ce qui concerne les opérations immobilières relevant de l'investissement, elles totalisent la modique somme de 35 millions environ ; cela étant, depuis le MIPIM de mars dernier, les fonds d'investissement et les demandes d'objets ressurgissent sur le marché luxembourgeois ; plusieurs immeubles pour un montant de 180 millions d'euros font même l'objet d'une due diligence à l'heure actuelle.

Le rendement attendu en ville atteint 6 % et en périphérie 6,75 %. Les investisseurs recherchent des locataires à long terme (plus de cinq ans), et sont exigeants quant à la qualité des constructions en matière de développement durable et d'économies d'énergie.

Or les promoteurs restent réticents et attendent depuis 15 mois maintenant de reprendre la mise en œuvre de projets d'envergure à risque. Heureusement les projets publics échappent à cette règle et deux projets de la Ville de Luxembourg font l'objet de toutes les attentions actuellement : il y a d'une part Royal Hamilius et d'autre part la Place de l'Etoile. Le premier est dans sa dernière ligne droite avec une décision finale du jury parmi les 4 finalistes qui interviendra le 16 septembre prochain. Le projet dont la réalisation devrait débuter vers 2012/2013 comprend 6 800 m² d'habitation, 8 500 m² de bureaux et enfin 20 000 m² de commerces et services. La saga Place de l'Etoile quant à elle connaît semble-t-il son épilogue ; le plan d'aménagement a finalement été adopté par le Conseil Communal récemment. Le plan retenu comprend 24 000 m² de bureaux, 20 000 m² de retail, 14 500 m² de logements ainsi que 1 285 places de parking dont 500 publiques.

En périphérie, les masterplans des sites de Livange autour d'un nouveau stade national de football et de Wickrange en remplacement du projet «Wickrange Shopping Center», ont été approuvés également.

La faible croissance (3 %) envisagée pour 2010 et 2011 devrait modérer l'évolution des prix et des salaires, mais elle ne permettra pas une baisse significative du chômage qui devrait se maintenir à 6 % sur l'année en cours. La demande intérieure restera sans doute morne, en raison de la faiblesse des revenus disponibles, de la hausse du chômage et de la modération des dépenses publiques. Le taux d'inflation prévu par le Statec est de 2.1% pour 2010 et de 1.6% pour 2011. Combinée au chômage, cette faiblesse de l'inflation devrait contenir les hausses de salaires. Les finances publiques sont à ranger au rang des bonnes nouvelles, avec une dégradation moindre qu'anticipée. Le déficit prévu pour 2010 ne serait ainsi que de 2%. Si l'environnement financier international se maintient, les économies européennes en général et luxembourgeoise en particulier pourraient voir le bout du tunnel. Dans le cas contraire, il faudra nous habituer à un taux de vacance des bureaux élevé durablement.

Vincent Bechet

Senior Partner, Managing Director

Property Partners