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Questions juridiques

Dans la rubrique "Le droit immobilier en pratique", un expert juridique répond à quelques questions choisies de lecteurs portant sur les domaines de l’immobilier, la construction et l’habitat.

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Pour nous communiquer vos questions juridiques en relation avec l'immobilier, la construction ou le logement :
E-mail : redaction@wunnen-mag.lu
Adresse postale : Wunnen,
275, rue de Luxembourg,
L-8077 Bertrange
Fax : (+352) 26 38 93 13

Toute question envoyée sera prise en compte pour une éventuelle publication dans le magazine.

Le voisin n'a rien dit

De retour de nos vacances, nous avons dû constater que notre voisin a commencé une construction à quelques mètres de notre maison. Nous n’avons jamais été mis au courant et lorsque nous nous sommes adressés à la Commune, le bourgmestre nous a expliqué que le voisin avait effectivement reçu une autorisation de bâtir pour faire les travaux. Nous n’avons jamais été informés de ceci et cette construction est si importante qu’elle nous enlève toute notre qualité de vie. Qu’est-ce que nous pouvons faire ?

Décompte de frais

Je viens d’acheter un appartement dans une résidence à Luxembourg. Il y a quelques semaines, j'ai reçu un décompte pour des frais portant sur la période où où je n’étais pas encore copropriétaire. Le gérant m’a dit que je devais payer ce décompte. Est-ce que je peux me défendre contre ceci ?

Location de garage

J’ai pris en location un garage pour ma voiture. J’ai toujours payé le loyer et en conséquence d’une demande d’augmentation de loyer à laquelle je ne voulais pas donner de suite le propriétaire a résilié mon contrat de location. Est-ce que je peux exiger la motivation de la résiliation ? Est-ce que je peux me défendre contre la résiliation ?

Le chien dérange

« J’ai loué un appartement à Luxembourg,et dans le contrat de bail il est marqué que je n’ai pas le droit de tenir des animaux. Mon amie s’est installée chez moi et a amené son chien, ce qui dérange le propriétaire. Il nous a menacés d’expulsion »

Le compromis de vente vaut vente

« J’avais un appartement à vendre au Luxembourg, l’acte était fixé chez le notaire et le jour de l’acte, les acquéreurs ont appelé chez le notaire pour décaler la date de l’acte de deux jours car ils ne pouvaient pas se déplacer ce jour-là. On a déplacé l’acte à deux jours plus tard. Les personnes ne se sont pas présentées à l’acte chez le notaire et ont prétendu que la date du compromis était dépassée. Je pense qu’ils ne veulent plus acheter l’appartement. Que puis-je faire ? Merci de votre réponse »

Autorisation de bâtir annulée

« Quelques mois après l’achat de mon appartement en état futur d’achèvement (1ère habitation), j’ai lu dans le journal que l’autorisation de bâtir de ce dernier avait été annulée. En effet, le permis de bâtir accordé par le bourgmestre avait fait l’objet d’un recours introduit par les voisins de l’immeuble. Lors du procès, ces derniers ont prouvé que la résidence ne respectait pas les dispositions de la loi du 19 juillet 2004 sur l’aménagement communal. La Cour administrative, dans son arrêt, a annulé l’autorisation de bâtir et les travaux de construction ont été bloqués. Lors de la signature du contrat de vente, je n’ai pas été informée du problème, et j’ai déjà payé une partie des travaux. Que puis-je faire ? »

Les branches dépassent sur le jardin

« J’ai un voisin qui est très négligent par rapport à l’entretien de son jardin. J’ai décidé de couper moi-même les branches d’un de ses arbres qui dépassaient fortement sur mon terrain. Mon voisin m’accuse d’avoir abîmé cet arbre qui avait pour lui une grande valeur sentimentale et m’intente un procès pour réclamer un dédommagement. Que puis-je faire ? »

Réception des parties communes d’une copropriété

« Nous sommes plusieurs copropriétaires d’une résidence dont la construction vient d’être achevée. Or, il y a un certain nombre de travaux qui ne sont pas faits ou qui ne sont pas terminés. Nous voulons procéder par une expertise. Comment peut-on réceptionner les parties communes ? »

Suppression d’ascenseur

« Dans notre copropriété,l’assemblée générale a décidé de supprimer l’ascenseur alors que j’ai mon appartement au troisième étage et que j’ai tout intérêt à garder cette installation. Nous sommes en tout quatre copropriétaires et je dispose de 326 millièmes. J’ai réclamé contre cette décision, mais je ne vois aucune réaction de la part des autres. »

Bail dénoncé avant expiration

« J’ai loué un appartement par bail d’un an, par contrat signé le 20 juin 2006, avec reconduction tacite d’année en année. Une clause prévoit la résiliation à l’échéance avec un préavis de 3 mois par lettre recommandée, pour les deux parties. Je viens de recevoir une lettre recommandée datée du 17 octobre 2007 par laquelle la locataire résilie le contrat pour le 20 janvier 2008 en mentionnant vouloir respecter le préavis de 3 mois. Par retour de courrier recommandé, je lui ai fait part de mon désaccord en lui rappelant les termes du contrat à respecter. Que dois-je faire en cas de non respect de sa part? Ai-je le droit de lui demander de verser le loyer jusqu’à l’échéance prévue dans le contrat (20 juin 2008) ? Suis-je obligé d’accepter un éventuel repreneur du bail qu’elle pourrait me présenter? »

Garages semi-enterrés ?

« Ceci concerne les plans de rénovation de notre maison située dans la rue de Kirchberg, zone 2, à Luxembourg (la partie de la rue qui n’est plus dans le secteur de la police des voieries). En effet,nous aimerions pouvoir faire construire un double garage à demi enterré. La police des bâtisses nous le refuse en expliquant que c’est interdit par le règlement (Article 17), par contre elle permettrait la construction de deux garages séparés à deux endroits différents (ce qui n’est pas réalisable avec notre budget et dans la conception que nous nous sommes fait de notre future habitation). La lecture de cet article ne donne aucune information quant à cette interdiction. La réponse de la police des bâtisses est toujours la même : ‘C’est le règlement’. Quand nous voyons certaines constructions et rénovations récentes dans la rue de Kirchberg, nous ne comprenons pas pourquoi ce projet (qui ne gêne aucunement les voisins ou autres personnes) nous est refusé. »

Les arbres cachent le soleil

« Nous vivons depuis 25 ans dans notre maison avec jardin. Au fond du jardin, il y a une rangée d’arbres qui ont été plantés au moment de la construction. Maintenant, notre voisin exige de les faire couper. Il soutient qu’il n’y aurait pas assez d’ensoleillement sur son terrain. »

Réclamation rétroactive de charges

« Pendant combien de temps (années) peut-on réclamer rétroactivement les charges dues (mais jamais exigées par le bailleur à son locataire) pour un appartement loué en 1998 ? »

Cadastre vertical et millièmes

« J’ai un appartement dans une copropriété et nous venons de terminer le cadastre vertical. Suivant le nouveau cadastre vertical, j’ai trois mètres carrés de moins, mais la copropriété ne veut pas changer les millièmes. »

Mes voisins n’aiment pas les chiens

« Je suis propriétaire d’un appartement et j’ai deux chiens. Ce sont des chiens tranquilles qui ne font de mal à personne. Deux propriétaires qui n’aiment pas les chiens veulent faire voter par l’assemblée générale une décision pour que je ne puisse plus les garder. Qu’est-ce que je peux faire ? »

Bris de glace

« Mon père a donné en location un magasin dont la fenêtre vient d’être cassée. Le locataire prétend qu’il s’agissait d’une tentative de cambriolage, mais je ne le crois pas. Qui doit payer la fenêtre ? »

Fusion de deux appartements

« Je suis propriétaire de deux appartements dans une même résidence, situés sur le même étage. J’ai fait effectuer des travaux de façon à ce que les deux appartements soient réunis en un seul. Le cadastre vertical a été fait (et je suis d’accord que j’ai été obligé de payer les frais du nouveau cadastre). Toutefois le syndic continue à me faire des décomptes séparés pour chaque appartement. Pour la consommation d’eau et de chauffage, ceci ne me pose pas de problème : qu’il s’agisse d’un seul appartement ou de deux appartements, il s’agit toujours d’une consommation. Par contre, pour les frais (frais de syndic, frais courants, etc.) qui, dans notre copropriété sont divisés par appartements, le syndic s’obstine et fait deux décomptes individuels pour chaque appartement. »

Qui paye les dégâts du feu ?

« Nous avons donné en location notre maison à un locataire et nous avons eu le malheur qu’il y a eu un incendie. Le feu a pris naissance dans la cheminée et le locataire ne veut pas payer les dégâts. Nous croyons qu’il s’agit plutôt de l’assurance du locataire qui ne veut pas payer. »

« Je suis propriétaire d’une maison avec plusieurs appartements. Comme je suis obligé d’avoir un passeport énergétique pour la maison, j’ai demandé ce carnet à un bureau spécialisé. Toutefois, je ne suis nullement d’accord avec ce que le bureau a indiqué dans le passeport. Le bureau a classé ma maison à la catégorie G, alors que je suis d’avis que la maison (double vitrage, façade d’isolation, toiture isolée) devait être classée à une catégorie supérieure. Je risque maintenant, à cause de ce bureau d’expert, que les locataires commencent à discuter le loyer. Qu’est-ce que je peux faire ? »

« J’ai entendu dire que le locataire peut obtenir une copie du carnet énergétique de la maison. Est-ce qu’il peut ainsi demander un loyer moins élevé ? Si j’effectue des investissements pour classer mon immeuble dans une meilleure classe, est-ce que je peux obtenir un loyer plus élevé ? »

«Nous avons résilié notre contrat de bail et convenu d’une date avec le propriétaire pour un état des lieux final. Il n’est pas venu, mais il nous a demandé par téléphone de déposer les clefs à son agence. Deux semaines plus tard, il nous rappelle et évoque des dégâts dans les sanitaires. Il entend déduire le montant de la réparation du dépôt de garantie. Que pouvons-nous faire ? »

« Nous avons emménagé dans une maison louée en septembre dernier. La maison est chauffée au mazout ; le propriétaire nous a assuré que tout fonctionnait parfaitement, l’installation de la chaudière remontant à l’année 2000. Cependant, nous n’avons cessé d’avoir des problèmes de chauffage et, suivant l’avis de spécialistes, ces problèmes sont dus au fait que la cheminée n’a pas été nettoyée depuis des années. Le propriétaire refuse de prendre à sa charge les frais de ramonage. »

Dans une résidence où le commerce a sa propre porte extérieure et son accès cave privé, n’utilise pas l’ascenseur, ni le container à ordures, ni la cage d’escalier (nettoyage), est-ce que le commerce n’a pas besoin de payer ces charges ? Peut-on adapter ces charges à la vraie utilisation ? Le syndic est payé à l’unité ou au millième ? Ce changement de la répartition peut-il être voté par la majorité des copropriétaires ?

La faute à la condensation?

« Je suis copropriétaire d’un immeuble où une fissure récente est apparue. Depuis novembre 2007 et jusqu’en février 2008, j’ai eu des dégâts dans deux chambres à coucher, justement où la fissure se trouve au niveau de la façade. Les dégâts sont les suivants: de l’humidité excessive dans les murs du côté de la façade. J’ai contacté le syndic et celui-ci a fait intervenir une société de toiture, un installateur chauffagesanitaire et une société spécialisée dans le domaine de l’humidité. La société de toiture ainsi que la société spécialisée dans le domaine de l’humidité déclarent de suite que c’est de la condensation. L’immeuble date de 1963 et possède des fenêtres double vitrage (depuis mon acquisition en 2005). Je décide de faire appel à un expert en bâtiment qui me confirme que l’humidité vient bien de cette fissure au niveau de l’encadrement en béton au-dessus des fenêtres. Après avoir reçu le rapport de l’expert, je fais une copie et je l’envoie à notre syndic avec la prière de traiter cette affaire au plus vite car l’expert signale sur son rapport qu’il y a risque de santé envers nos personnes. Le syndic ne se manifeste pas, que dois-je faire ? »

Passeport éneregétique

« J’ai acquis un nouvel appartement qui a été terminé en mai de l’année dernière. Me faut-il un passeport énergétique ? Qui délivre ce passeport ? Où faut-il m’adresser ? »

Mes millièmes et les charges

« Je suis propriétaire d’un garage dans une résidence à proximité de ma maison. Pendant des années, j’ai payé des charges par rapport aux millièmes, jusqu’au jour où j’ai fait des recherches dans l’acte de copropriété et je me suis aperçu qu’il existait deux tableaux. L’un pour les millièmes de la propriété et un second pour l’établissement des charges. Or, dans le second tableau, les garages sont exclus. J’ai signalé à plusieurs reprises au gérant ces dysfonctions, directement moi-même et par voie de l’UCL, mais il ignore mes requêtes et continue à me demander des décomptes. Comment récupérer les sommes indûment payées et que se passera-t-il le jour où je voudrai vendre le garage ? À signaler que je suis le seul propriétaire extérieur à la résidence. »

Pas de garantie décennale ?

« Dans le cadre de travaux de rénovation, le syndic de mon immeuble a reçu 3 offres pour le renouvellement de l’étanchéité de la terrasse du 3e étage que j’occupe. La hauteur disponible pour effectuer les travaux, c’est-à-dire pour mettre les différentes couches, étant limitée, il faudrait diminuer les différentes couches pour ne pas devoir changer les fenêtres qui longent la terrasse. Les 3 sociétés invoquent ce problème technique de centimètre pour ne pas garantir la garantie décennale sur ces travaux de gros œuvre. Cet argument est-il valable vis-à-vis du client et la garantie décennale est-elle reconnue dans la loi luxembourgeoise ? »

Partage de buanderie entre copropriétaires

« Je suis copropriétaire dans une résidence. Depuis le moment de l’acquisition, ma chaudière ainsi que celle d’un autre copropriétaire sont installées dans le local de la buanderie. Un autre copropriétaire, qui se chauffait jusqu’ici à l’électricité, veut installer une chaudière dans le même local. Cependant, selon le règlement ministériel, on ne peut pas installer dans un local des installations de gaz de plus de 46 kW en puissance (les deux chaudières déjà installées ont des puissances de 20 kW et 24 kW) et la pièce en question doit avoir autant de m³ en volume d’air que de puissance installée (la buanderie contient un volume de 39 m³, mais il y a une aération permanente assurée). Si le copropriétaire veut installer sa chaudière dans la buanderie, alors le local devra être transformé en chaufferie et les machines à laver devront être enlevées, mais il n’y a aucun autre local où les transférer. Le copropriétaire ne veut rien savoir et veut installer sa chaudière dans quelques mois. Peut-il le faire et quelles sont les conséquences envers les copropriétaires qui ont les chaudières dans le local depuis plus de 20 ans ? Pourrons-nous recourir à un tribunal si le copropriétaire installe sa chaudière ? »

Une banque comme locataire et garant

« Si une banque loue pour elle, ou pour son directeur, une maison, peut-elle être garante pour elle-même ou doit-elle présenter une garantie bancaire d’une autre banque ou d’un autre établissement autorisé ? »

«  S’il y avait des différends sur l’état de l’immeuble à la fin du bail, et que la banque, qui s’est portée garante, refuse de payer, que faudrait-il faire ? »

Qui va nettoyer la neige devant la résidence ?

« Je suis copropriétaire dans une résidence et mon appartement est situé au rez-de-chaussée. Il y aura cette année la même discussion que les années auparavant : qui nettoie le trottoir, qui enlève la neige ? La Commune m’a dit que c’est au propriétaire de le faire, car c’est inscrit ainsi dans le règlement communal. Le gérant n’a pas d’argent pour engager quelqu’un pour le faire et les autres copropriétaires croient que c’est à moi de le faire. »

Acheter sous le bail emphytéotique ?

«  Compte tenu des prix de l’immobilier, mon mari et moi, nous avons décidé d’acheter un appartement sous le régime de bail emphytéotique (99 ans). Nous aimerions connaître les avantages et les inconvénients liés à ce type de bail. »

Quand un copropriétaire ne paie pas

«  J’ai deux questions mais qui concernent toutes les deux les finances de notre copropriété. Dans notre copropriété, un des copropriétaires ne paie plus les charges depuis des années. Le syndic nous a demandé d’avancer de l’argent pour le copropriétaire qui ne paie pas. Or, j’estime que ce n’est pas à nous de payer pour le copropriétaire qui ne paie pas. Par ailleurs, la copropriété a un fonds de réserve pour le renouvellement de la toiture. Est-ce qu’on ne pourrait pas utiliser ce fonds de réserve à l’heure actuelle ? »

Quand la musique est forte

«  Mon nouveau voisin ne cesse de harceler toute la copropriété avec son vacarme. La musique est infernale et on l’entend jusqu’à très tard dans la nuit. Que peut-on faire ? »

Vice de construction

« Nous avons acheté une maison et avons demandé à un carreleur de refaire le carrelage de la terrasse. Les travaux ont été faits en 2007 et nous les avons payés. Maintenant, à la fin de l’hiver, nous constatons que le carrelage est fissuré à beaucoup d’endroits. Le carreleur insiste qu’il n’aurait pas fait de faute, que le carrelage que nous avions commandé est un carrelage utilisable à l’extérieur et ne veut rien savoir d’un dédommagement ou d’une réfection. »

Autorisation de bâtir

« Nous avons un terrain que nous voulons diviser en trois terrains à bâtir. La commune est d’accord, mais elle nous informe qu’il s’agit d’un lotissement et que dès lors nous devons payer une valeur de 25% de la valeur du terrain comme taxe à la commune. Nous trouvons cela scandaleux. »

Copropriété

« Je suis copropriétaire dans un immeuble, dans lequel un vol a eu lieu récemment. Il s’agit d’un vol de vélo qui se trouvait dans une partie commune où tous les copropriétaires mettent les vélos et poussettes. Le problème est le suivant : la porte d’entrée de l’immeuble est toujours ouverte à cause d’un copropriétaire qui la laisse ouverte quand il va promener son chien (même s’il va faire une promenade de longue durée). Tous les copropriétaires veulent que la porte d’entrée soit fermée (pas fermée à clé !), mais le copropriétaire en question refuse de la fermer et il va même jusqu’à modifier le réglage du dispositif de fermeture de la porte. Malgré notre dialogue, il refuse et rétorque que personne ne peut lui donner des ordres. Que pouvons-nous faire, car le syndic ne fait rien du tout ? Maintenant j’évite de sortir parce que je ne peux plus être sûr qu’il n’y aura plus de vol. »

Autorisation de construire

« Cela fait la troisième demande que j’introduis auprès d’une administration communale pour avoir une autorisation de construire mais leurs réponses sont très superficielles.
Je vous joins en annexe l’exemple, est-ce que j’ai le droit d’exiger une réponse motivée de leur part en référant l’article que je ne respecte pas de leur règlement des bâtisses ?
Alors que j’ai uniquement fait un agrandissement arrière comme le règlement le permet jusqu’à 15 m.
Quel est le délai de réponse de leur part ? »

Bail à loyer

« Un litige m’oppose à mon ancienne propriétaire :
(…)
Lors de mon départ, la propriétaire a signé l’”Etat des lieux” mais n’a pas écrit “J’annule la garantie locative”.
Lors de la signature du bail, la propriétaire avait exigé que je verse une garantie locative de 1.800 € sur un compte bancaire. Deux jours après avoir fait l’état des lieux, la propriétaire m’a tenue pour responsable de ces taches sur le mur. Ceci fait que les 1.800 € sont toujours bloqués à la banque et je n’ai pas pu les récupérer. Cette situation dure depuis trois ans.
Y a-t-il un moyen de pouvoir récupérer ma garantie locative ? S’il s’avère que nous avons là un problème d’isolation de façade, peut-elle me tenir pour responsable et a-t-elle le droit de garder les 1.800 € versés (pour soi-disant remettre en état le mur de la chambre) ? »

Copropriété

« Le gérant de notre résidence s’est présenté lors de la dernière assemblée générale avec six procurations. Je ne suis pas d’accord avec ceci. Il paraît que le syndic ne peut avoir plus de trois procurations. Ainsi, il a pu faire voter des travaux que je ne veux pas faire réaliser cette année.
(…) »

Voisinage

« Je suis copropriétaire dans une résidence et un promoteur cherche à construire une résidence contre notre résidence. Peut-il fixer ses murs contre les murs de notre résidence ? »

Copropriété

Question : Nous sommes 6 copropriétaires dans une résidence. Un des copropriétaires, celui qui a le plus de millièmes, ne paie rien. Il nous met éternellement dans la situation où nous devons payer pour lui. Maintenant, il y a un jugement qui a été pris contre nous, et nous risquons d’être saisis de tout. Pouvez-vous nous aider ?

Nous venons d’acheter un appartement dans une maison qui contient un autre appartement, donc dans une maison bi-familiale. L’autre appartement est habité par des locataires qui font des travaux à la maison, à la façade, dans le jardin, etc. J’ai voulu intervenir et il s’est révélé que le propriétaire de l’autre appartement n’a rien fait et se désintéresse toujours de la copropriété. Il laisse ainsi la main libre au locataire qui fait de la maison ce qu’il veut. Comment puis-je m’en sortir ?

Bail à loyer

Je me retrouve devant une situation assez cocasse : j’ai voulu signer un contrat de bail avec un locataire, et celui-ci m’avait demandé les clés pour aller mesurer l’appartement et pour regarder quels travaux devaient être faits.
J’ai cru qu’il était honnête, je lui ai laissé les clés et effectivement, il m’a dit quels seraient les travaux qu’il voulait réaliser. Puis, il ne m’a plus rappelé et il est resté dans les locaux. Je n’ai pas de clés, je n’ai pas de loyer, je n’ai pas de contrat de bail.

J’ai un locataire qui ne paie plus de loyer depuis des mois. Or, j’ai entendu qu’on ne peut pas expulser le locataire pendant l’hiver. Quand pourrais-je tenter de le mettre dehors ?

Relevé des charges

« J’aimerais savoir si, après le départ des locataires, dans le cas où les relevés des charges ne sont pas disponibles, le propriétaire peut réclamer le paiement des arriérés, et si oui, durant quel délai, 5, 6 mois, 1 an, 5 ans … ? »

Charges relatives aux ascenseurs

J’aimerais savoir dans quelles situations les appartements se trouvant au rez-de-chaussée d’un immeuble, sans parking au sous-sol, sont libérés des charges de copropriété relatives à l’ascenseur, son entretien, sa réparation et sa mise en conformité éventuelles. Existe-t-il une juridiction luxembourgeoise claire relative à cette situation de copropriété?

Avances sur charges

Question : « Est-ce que le syndic d’une copropriété dans une résidence a le droit de demander à un local commercial qui a un bail au rez-de-chaussée le paiement par avance des charges (chauffage, entretien, parties communes…), sur base des millièmes, avant qu’aucun décompte n’ait été établi ? »

Bail d’habitation

« Il semblerait qu’il est quasi impossible au Luxembourg de faire partir un locataire qui ne paie plus les loyers à partir du moment où celui-ci a des enfants. Est-ce exact et quel recours reste-t-il au propriétaire ? »

Questionnaire communal

« Nous venons de recevoir un avertissement de l’administration communale de Luxembourg qui nous informe que l’administration nous enverra dans les prochains jours un questionnaire au sujet de notre location et de notre immeuble. Nous n’avons pas envie de répondre à cette invitation. »

Passeport énergétique

« Notre copropriété a décidé d’établir un passeport énergétique parce que le syndic nous a fait croire qu’on ne pouvait plus donner en location ou vendre nos appartements après le 1er janvier 2010. Or, nous avons plusieurs commerces et bureaux dans la résidence, et j’estime que nous n’avons pas besoin de procéder à l’établissement du passeport énergétique. »

Vente d’un appartement en location

« Je suis propriétaire d'un appartement que j'avais mis en location et je suis sur le point de vendre cet appartement à quelqu'un qui en a besoin. Est-ce que je peux résilier le contrat de bail avec mon locataire ? Est-ce que cela ne sera possible qu’à la date anniversaire du contrat ou est-ce que je ne dois lui accorder que trois mois ? Par ailleurs, qu'arrivera-t-il à la fin du contrat s'il n'est pas parti, devrai-je entreprendre des démarches et après combien de temps sera-t-il obligé de partir? »

Performance énergétique

« Pour un immeuble d'habitation existant comprenant des appartements en copropriété, le calcul de la performance énergétique est effectué pour l’ensemble de la copropriété. Et ce certificat est censé influencer le montant du loyer de chaque appartement. Si mon studio, bien « coincé » entre les voisins du dessus, du dessous, de gauche et de droite, est orienté plein sud et muni de triple vitrage isolant, châssis à coupure thermique, etc., est-ce que je recevrai le même certificat énergétique que pour l'appartement situé sous le toit plat (dont l’isolation remonte aux années 60), muni de simples vitrages dans un châssis aluminium de première génération, et qui déploie ses mètres carrés de façade au nord ? »

« Nous avons donné en location notre maison et nous avons régulièrement des soucis avec le locataire qui ne veut pas entretenir le jardin. Il est indiqué dans le contrat de bail qu’il doit tailler les haies et les arbres ; or, à chaque fois que je le lui rappelle, il me répond systématiquement que c’est lui qui y habite et qu’il peut donc couper les haies à sa convenance. Puis-je faire venir un jardinier pour faire ces travaux ? »

Pas de convocation pour l’assemblée générale

Je suis copropriétaire de deux garages dans une résidence. En décembre 2009, l’assemblée générale des propriétaires, à laquelle j’ai assisté, a décidé de changer de société de gérance, l’ancienne étant démissionnaire. Il a été convenu que l’ensemble des copropriétaires, soit 6 personnes, recevraient une copie des devis demandés par le syndic et que la décision sur le choix de la nouvelle société de gérance serait prise par l’ensemble des copropriétaires début 2010. Or, je viens d’apprendre que le choix s’est fait en présence ou en représentation de tous les copropriétaires, sauf moi. Je n’ai reçu, ni copie des devis, ni une invitation pour assister à une réunion des copropriétaires pour la prise de décision. Mes interventions depuis lors auprès du syndic pour recevoir au moins une copie des devis sont restées lettre morte. Est-ce que le choix fait par les autres copropriétaires est valable? Est-ce que je dois donner suite aux demandes de paiement d’avances envoyées par une gérance pour laquelle je n’ai pas pu donner mon avis comme copropriétaire ?

Travaux gênants

Je suis copropriétaire dans un immeuble, dans lequel un propriétaire effectue dans son garage des travaux sur des motos, ce qui entraîne des relents de gaz d’échappement dans la résidence, ainsi que du bruit. Un propriétaire se gare régulièrement devant son garage, ce qui occasionne une gêne pour les manœuvres des autres véhicules.
Des travaux sur voiture sont réalisés sur la copropriété par des personnes étrangères à la résidence, mais qui sont amies avec un propriétaire n’ayant pas de garage ni d’emplacement. Comment pouvons-nous remédier à ces situations ?

Caissons de volets manquants

J’ai acquis un appartement, dans le cadre d’une nouvelle construction. Dans les plans signés chez le notaire/vendeur, les « caissons des volets » sont incorporés dans les murs. Lors de la vente, le promoteur et le vendeur ont bien informé que les caissons seraient incorporés dans les murs. Cela n’est pas le cas pour l’instant! Que peut-on faire contre le constructeur? En deuxième lieu, l’appartement aurait dû être livré au 31 décembre 2009, or en mars une nouvelle tranche indiciaire de 2,5 %, avec une augmentation correspondante du prix des tranches restant à payer, vient à échéance. Suis-je obligé de payer cette augmentation?

Accepter la présence de l’autre

J’habite une maison qui a été divisée en deux appartements. J’habite le rez-de-chaussée et l’autre propriétaire habite au premier étage. Il n’y avait jamais de problème avec l’ancien propriétaire, mais l’appartement au premier étage a été revendu en décembre 2009 et, depuis lors, la situation devient désagréable pour moi. J’avais demandé à ce qu’on nomme un syndic professionnel, mais l’autre propriétaire ne voulait rien en savoir. Je voulais faire établir un passeport énergétique et, de nouveau, je me vois confronté au blocage du nouveau propriétaire.
Comment est-ce que je peux faire nommer un gérant pour la copropriété ?

Le voisin peut passer sur mon terrain ?

Nous venons d’hériter d’une maison avec un terrain assez large autour de la maison. Or, il s’est révélé que mon grand-père aurait accordé une servitude de passage au voisin derrière le terrain. Le notaire m’a dit que je dois respecter cette servitude. Quels sont mes droits ?

Véranda gênante

Mon voisin veut installer une véranda derrière sa maison, mais cette véranda nous empêche de vivre tranquillement sur notre terrasse. Nous nous sommes adressés à l’administration communale, et on nous a informés qu’il a obtenu une autorisation de bâtir pour cette véranda. Que puis-je faire ?

Le locataire est parti sans payer

Nous avons donné en location un appartement et le locataire est parti à l’étranger sans payer les deux derniers mois de loyer. Comme j’ai une garantie de deux mois, j’ai pu compenser la garantie avec les loyers en retard. Mais il me doit le décompte pour charges qui devrait être aux environs de 1.000 €. Comment est-ce que je peux récupérer mon argent ?

Répartition des frais

Notre association est propriétaire d'un immeuble qui sera bientôt démoli pour être reconstruit. Nous sommes en copropriété avec notre voisin concernant un chemin d'accès à sa propriété. L'eau de pluie, l'eau usée du voisin et notre eau passent par le même canal. Une étude de la canalisation a montré que les tuyaux sont cassés et qu’il faut renouveler l’installation. Comment se fait la répartition des frais de reconstruction de la canalisation, étant donné que ces mêmes tuyaux évacuent aussi bien l'eau du voisin et notre eau (volume des immeubles ca 50/50) ?

Accès à la voirie

Dans le numéro 19 de Wunnen, Maître Krieger a répondu à une question concernant une servitude de passage accordée à un voisin. Que se passe-t-il si entretemps le voisin dispose, à l’arrière du terrain, d’un accès direct à la voirie ? Peut-il encore, pour des raisons de commodité, par exemple, continuer à utiliser cette servitude conventionnelle et actée?

Eviter les prestations morcelées

Nous avons fait construire une maison en bois auprès de la société allemande (…). Ce qui est curieux c’est qu’on nous a fait signer un contrat de livraison de bois et un contrat d’assemblage. Le toit a dû être construit par une autre société et nous avons du signer un autre contrat avec cette société. Nous avons demandé une chape et du carrelage dans le garage, et de nouveau nous étions obligés de signer un contrat avec une nouvelle société. Maintenant nous constatons de graves défauts dans la maison et il s’est révélé que seulement les tribunaux allemands sont compétents.

Pas de décompte au moment du départ

J’ai loué un appartement pendant un an. Lors de mon départ, le propriétaire ne pouvait pas me fournir le décompte de mes frais, étant donné que le syndicat qui s’occupe de la gérance de la résidence ne le lui avait pas encore fourni. Aujourd’hui, un an après avoir quitté l’appartement, je n’ai toujours pas reçu le décompte, même après l’avoir réclamé plusieurs fois par e-mail auprès du propriétaire.
Cette situation devient pénible et ma question est de savoir si j’ai le droit de refuser de payer ce décompte, vu le temps qui s’est déjà écoulé depuis mon départ?

Augmentation du loyer

« J’ai un locataire qui habite mon appartement depuis plus de 20 ans. Je n’ai jamais eu de problèmes, tout a toujours été correct, mais je voudrais augmenter le loyer qui est resté inchangé à 350 euros depuis toujours. Est-ce que j’en ai le droit et comment faire ? »

Erreur et dol

Après la signature, début novembre 2010, d’un compromis de vente d’appartement et avant l’acte et la remise de clefs fixés en janvier 2011, j’ai pris connaissance d’un vice d’étanchéité de l’immeuble : la cuve de l’ascenseur s’est remplie d’eau fin novembre et l’ascenseur est arrêté depuis lors. Le vendeur m’a caché ce vice d’étanchéité, alors que je lui avais expressément posé la question. Selon la gérance, le problème existe depuis 2009. Âgé de quatre ans, l’immeuble est encore couvert par la garantie décennale, mais le constructeur ne réagit pas. Une prochaine assemblée des copropriétaires va considérer le recours à un avocat et à un expert contre le constructeur. Pour sa part, le vendeur refuse d’assumer la responsabilité de ce vice par inscription dans l’acte authentique, et il refuse également d’ajuster le prix de l’appartement à la baisse. En conséquence, comme l’appartement ne correspond pas du tout à ce que je croyais acheter, je souhaite annuler la vente, ne pas passer chez le notaire et obtenir l’indemnité de 10% prévue par la clause pénale plus les autres frais (notaire, avocat, frais pour me reloger en urgence, ...) en invoquant le dol.

Reculement par rapport au trottoir

Je souhaite faire une extension de mon garage et je serais à 5,50 mètres du trottoir. Cependant, ma commune ne me donne pas l’autorisation, car selon le règlement, il faut six mètres. On a demandé une dérogation et elle a été refusée. Or, il se trouve qu’une maison a fait ce genre de travaux il y a environ deux ans dans une autre rue et les six mètres ne sont pas respectés. Quelles peuvent être les conséquences si je décide de construire après autorisation, mais avec cette différence d’un demi-mètre?

Le propriétaire garde le double de la clé

Un propriétaire peut-il garder un double des clefs de l’appartement loué et y pénétrer à sa guise ?

Encombrement de hall

Je suis le président du conseil syndical de notre résidence. La vie dans notre résidence se trouve perturbée par le comportement du voisin du rez-de-chaussée, qui encombre le hall d’entrée avec ses meubles. Il y a installé deux armoires et n’entend pas les enlever. A plusieurs reprises, nous avons demandé au gérant d’intervenir, mais celui-ci ne bouge pas. Comment peut-on avancer sans risquer trop de frais ?

Zone inondable

J’ai pu lire votre intervention dans les journaux au sujet des nouvelles zones inondables. Je me suis adressé à notre commune et j’ai pu constater effectivement que notre terrain se trouve également dans une telle zone inondable. Notre terrain n’est pas bâti, mais nous avions l’intention d’y construire plusieurs maisons. A la commune, on ne peut pas me dire si je suis bloqué et si toute construction sera impossible.

Résiliation du bail

Nous étions locataires d’un appartement à S.. En janvier, nous avons donné congé pour le contrat de bail parce que nous avons trouvé autre chose. Nous avons envoyé la lettre recommandée le 25 janvier et nous avons voulu partir pour le 1er avril. Le propriétaire n’a pas accepté: il dit que le contrat aurait dû être résilié pour le 1er juin, car il avait été fait jusqu’au 31 mai. Il refuse de venir récupérer les clés. Nous n’avons pas payé les mois de février et mars, car nous savions que le propriétaire n’allait pas nous rembourser la garantie. Maintenant il nous menace d’aller en justice.

Dégâts locatifs

Un locataire a causé des dégâts appréciables dans l’appartement que je lui ai loué, ce qui m’a amené à aller en justice contre lui. Cette affaire traîne depuis trois ans et demi au tribunal. Un premier jugement a été rendu, qui a été suivi d’un appel d’acte de la partie opposée. Nous voilà repartis pour plusieurs années de tribunaux et naturellement de frais associés…

Le voisin a entamé un procès

Nous voudrions vendre notre maison, mais nous subissons un procès de la part d’un voisin (les deux maisons sont mitoyennes). Nous avons déjà gagné à deux occasions le procès, mais le voisin a fait appel à chaque fois. Pouvons-nous vendre malgré tout la maison, et dans quelles conditions ?

Servitude de vue

Qu’est-ce qu’une servitude de vue ?

Installation d’une crèche-garderie d’enfants

Dans un quartier résidentiel, « zone d’habitation 2 », où le plan d’aménagement général (P.A.G). permet l’installation de « commerces de quartier au premier niveau plein », peut-on installer une « crèche-garderie d’enfants », qui plus est, sur les deux premiers niveaux pleins ;? Autrement dit, une crèche peut-elle être assimilée à un « petit commerce de proximité » ? Si le P.A.G. l’interdit, le collège des bourgmestre et échevins peut-il néanmoins accorder une dérogation quelconque ? Le simple accord des voisins attenant directement à la nouvelle crèche est-il suffisant pour obtenir une dérogation de la part du collège des bourgmestre et échevins ?

Emplacements pour voitures

Dans les quartiers résidentiels, on voit disparaître, l’un après l’autre, les jardinets devant les maisons, au profit de surfaces pavées destinées au stationnement de véhicules privés. Ce qui est très dommageable d’un point de vue esthétique et écologique. Dans le règlement sur les bâtisses de la Ville de Luxembourg, on peut cependant lire à l’article 14 : « Les marges de reculement imposées antérieures et latérales devront être aménagées sous forme d’espace vert..., l’aménagement de places de stationnement pour véhicules y est interdite... ». Si j’introduis auprès de la Ville une demande d’autorisation pour ce faire, elle me sera donc refusée, à juste titre. Si, par contre, Pierre ou Paul s’exécutent sans rien demander à la Ville, j’observe que le macadam reste en place et que personne ne fait remettre le jardinet en l’état... En règle générale, faut-il passer par une plainte auprès de la police des bâtisses pour qu’elle intervienne ? La police des bâtisses n’a-t-elle pas mission de contrôler les interventions sur le territoire de la ville ou lance-t-elle un « appel aux dénonciations » ?

Résiliation du contrat de bail

Quelles peuvent être les conséquences pour le propriétaire d'un appartement si, alors qu’il a résilié le contrat de bail avec le locataire en évoquant le besoin personnel, il change ses projets après le départ du locataire à cause d'une situation nouvelle, par exemple un divorce, un héritage ou l'achat d'un autre immeuble ?

Limite cadastrale dépassée

Le voisin a construit un mur de soutènement en prolongation du mur mitoyen de mon côté de la limite cadastrale, de façon à s'aligner avec mon côté du mur mitoyen ; de cette façon, son ouvrage se trouve entièrement sur ma propriété. Ce mur sert comme limite de sa terrasse et de sa cabane qu'il a construit par après - il ne s'agit donc pas simplement de démolir un mur, les frais engagés risquent d’être importants. Comment les tribunaux jugent-ils ce genre de problème ?
Le voisin a isolé le mur mitoyen avec 15 cm d'isolation de mon côté de la limite cadastrale, justifiant ces travaux par la perte énergétique due au manque de construction sur ma parcelle. Il n’a jamais formulé une demande, et ne m’a pas informé de son intention d'effectuer ses travaux.
Comment forcer le voisin à réaliser la démolition de son ouvrage et d'enlever l'isolant ?

Taxe compensatoire pour les emplacements

Dans le règlement sur les bâtisses de la commune, un article prévoit : « Lorsque le propriétaire établit qu'il se trouve dans l'impossibilité d'aménager sur sa propriété et en situation appropriée tout ou partie des places imposées en vertu du paragraphe X (déterminant le nombre des places de parking), le bourgmestre peut l'exonérer totalement ou partiellement de cette obligation, moyennant versement d'une taxe compensatoire, dont le montant et les modalités seront fixés par un règlement-taxe ». Or, ce règlement-taxe n'existe pas. Qui fixe le montant de la taxe? Sur quelles bases ? Quels sont les recours en cas d'une taxe exagérée ? Comment réagir si l'administration communale ne donne pas suite à la demande ? Est-ce que l'administration communale a une obligation de déterminer la taxe et d'accepter le projet sans places de parking ?

Travaux chez le voisin

Il nous est parvenu à la rédaction une question concernant les travaux de rénovation réalisés par un copropriétaire dans une résidence et dont souffre un autre copropriétaire, notamment par le fait du déplacement de la salle de bains avec le déplacement de la tuyauterie d’eau. Les réclamations faites par le copropriétaire auprès du syndic de la copropriétaire sont restées lettre morte. Que faire ?

Suppression d’une porte de secours

Le locataire d’un local de commerce, il s’agit d’un débit de boissons, s’est adressé à notre rédaction avec le problème suivant : Le propriétaire a supprimé la porte menant vers le hall de l’immeuble en invoquant que le hall est une partie qui n’a pas été donnée en location au locataire. Il est vrai que le contrat de bail ne mentionne pas la possibilité d’utilisation du hall. Il est également vrai que l’accès vers le hall constitue et constituait au moment de la signature du contrat de bail la sortie de secours de l’établissement. Que faire ?

Loyer impayé

Nous sommes propriétaires d’un appartement à Luxembourg-Ville. Dans le contrat de bail, il est marqué : « Le non-paiement d’un seul loyer justifie la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat ». Le locataire n’a pas payé un loyer, nous avons essayé d’obtenir la résiliation du contrat de bail, mais le juge ne nous a pas donné raison. […]

Infiltration d’eau dans copropriété

Nous sommes victimes d’infiltration d’eau dans une copropriété à Luxembourg Ville qui est gérée par X. Cette infiltration d’eau trouve sa source dans une mauvaise étanchéité des sanitaires dans l’appartement situé au-dessus du nôtre. A plusieurs reprises, nous sommes intervenus auprès du syndic pour qu’il fasse quelque chose, mais il bloque au motif que le locataire ne veut laisser entrer personne dans les lieux. Comment pouvons-nous agir pour que le syndic agisse enfin ?

Emplacement bloqué

Nous sommes propriétaires d'un appartement dans une copropriété et d'un emplacement parking extérieur autorisé par la commune. Cet emplacement parallèle à la voie publique est souvent bloqué par les voitures d'un copropriétaire et d'un locataire garées sur la chaussée, malgré les signalisations « Parking privé et interdiction de stationner ». Ont-ils le droit de bloquer mon emplacement ?

Taxe payée de façon indue

Je suis propriétaire d’un petit appartement. J’ai signé l’acte notarial le… Lors de la fixation du rendez-vous pour la remise des clés, le promoteur m’a obligé à payer une facture supplémentaire de 5000 € correspondant à la « taxe équip. collectif », sans quoi la remise de clés n’aurait pas lieu. La facture de la « taxe équip. collectif » a été payée le… par le promoteur (c’est-à-dire avant la signature de l’acte notarial) à l’administration communale pour obtenir l’autorisation de bâtir. Selon mes sources, cette taxe est déjà comprise dans le prix du m2, et elle ne doit pas être refacturée à l’acheteur. Est-il possible de récupérer cette somme ?

A qui appartient le conduit de cheminée ?

J’habite une maison en rangée. Chaque maison possède sa cheminée, où se logent deux ou trois conduits, sur le mur mitoyen droit. Lorsque j'ai voulu brancher un poêle à bois dans l'un de mes conduits de cheminée, jusqu'à présent délaissé, j'ai dû constater que mon voisin venait d'y faire monter des câbles électriques, depuis sa cave jusqu'à son grenier. Il prétend que, du fait de sa position dans le mur mitoyen, le conduit ne m'appartient pas plus à moi qu'à lui ! Or, je pensais que la présence des deux couvercles de ramonage - l'un au niveau de ma cave et l'autre au niveau de mon grenier - était suffisante pour démontrer que ce conduit m'appartient, bien qu'étant logé dans le mitoyen… Suis-je en droit de lui faire enlever ses câbles électriques et de lui demander de reboucher soigneusement les percements qu'il a effectués de son côté, afin de pouvoir y brancher mon poêle à bois ?

Promesse non tenue

Lors de la location de l’appartement, l’agent nous avait assuré que les fenêtres anciennes allaient être remplacées très rapidement par des modèles plus récents en double vitrage. Or, depuis un ans que nous avons emménagé, le propriétaire n’a toujours rien fait et reste sans réaction par rapport à nos lettres de rappel. Que pouvons-nous faire ?

Droit de visite du bailleur

Je suis propriétaire d’un appartement, occupé pour l’instant par un locataire, et j’ai décidé de vendre ce bien. J’ai mandaté une agence pour la vente, mais il s’avère que le locataire ne coopère pas du tout avec les visites. Il ne répond pas aux appels de l’agent, n’est pas présent lors des visites ou alors les accueille avec antipathie, laisse l’appartement très sale ou en désordre… Que puis-je faire ?

Dommages causés par des travaux de démolition voisins

Depuis quelques mois, je vois apparaître des fissures dans ma maison et je soupçonne qu’elles proviennent des travaux de démolition entrepris par mon voisin. J’ai de bonnes relations avec mon voisin et il me semble que, si responsabilité il y a, celle-ci incomberait plutôt à l’entrepreneur en charge des travaux. Quelles sont mes options ?

Deux arbres trop hauts

Mon voisin me demande de couper deux arbres dans mon jardin, car ils seraient trop hauts et le priveraient d’une grande partie de l’ensoleillement pendant la journée. Que prévoit la loi sur la hauteur maximale des arbres en bordure de parcelle ?

La marquise et le poêle à bois sont-ils vendus avec la maison ?

J’ai vendu ma maison : est-ce que je peux enlever la marquise et le poêle bois, tant donné qu’il n’y avait aucune mention leur sujet sur le compromis ni sur l’acte notarié ?

Le propritaire peut-il détenir le double des clefs ?

Je suis locataire d’un appartement et je me suis rendu compte que le propriétaire détient un double des clefs de la porte d’entre. A-t-il le droit d’en détenir une ? Par ailleurs, a-t-il le droit d’effectuer des visites spontanées de l’appartement sans m’en informer au préalable ?

Demandes excessives lors de l’état des lieux

Nous venons de quitter notre logement et nous avons eu du mal récupérer la garantie locative. Lors du premier état des lieux, le propriétaire a demandé ce que les murs soient lavés – alors qu’il n’y a eu aucune dégradation –, ce que nous avons fait par la suite. Lors d’un deuxième état des lieux, le propriétaire a demandé cette fois ce que nous nettoyions un placard. Question : jusqu’ quel point le propriétaire est-il en droit de rajouter des listes de travaux effectuer avant de reverser la garantie locative ?

Qui est responsable du dommage ?

L’entreprise de gros œuvre qui est en charge de notre projet a accidentellement endommagé la voiture du voisin ainsi qu’une partie du trottoir de la voirie. Qui est responsable juridiquement : nous en tant que maître d’ouvrage ou l’entreprise elle-même ?

Nous sommes plusieurs copropriétaires dans une résidence. L’un de nos voisins est locataire et il ne respecte pas les règles basiques du vivre ensemble : par exemple, il fume dans les couloirs, il bloque régulièrement le parking avec sa voiture, il est très bruyant même les week-ends… Le propriétaire ainsi que son locataire ont t avertis par la gérance, mais la situation ne change pas. Que pouvons-nous faire ?

Nous avons vendu notre maison. Le compromis de vente a t signé, mais l’acte notarié ainsi que la remise des clefs n’ont pas encore eu lieu. En enlevant les meubles, on s’est rendu compte de quelques problèmes d’humidité aux murs, dont on n’avait pas connaissance. Légalement sommes-nous tenus d’informer l’acquéreur de cette circonstance ? Le compromis de vente peut-il être remis en question ?

Limite de jardins

Je voudrais savoir quel est mon droit en tant que propriétaire de ma maison pour limiter mon jardin avec celui du voisin. Si on n’est pas d’accord sur le type de clôture partager au milieu, qu’est-ce que je peux faire de mon côté ? Est-ce que je peux mettre une clôture de 180 cm sur toute la longueur du partage des jardins 5 cm de la mitoyenneté ?

Arbres trop grands

L'exception relative la prescription décennale la règle générale concernant la hauteur des arbres s'applique-t-elle aussi après cession d'un immeuble ? En autres mots : l'acheteur d'une maison doit-il tolérer des arbres dont la hauteur est supérieure deux mètres près de la limite entre son terrain et celui du voisin si l'ancien propriétaire avait toléré la présence de ces arbres pendant plus de dix ans avant la vente ?

Tâches de mousse sur la façade

La construction de la résidence où j’habite a été achevée début 2009. Depuis 2013, la façade côté nord se recouvre de grandes tâches vertes de mousse, surtout tout autour des portes fenêtres du rez-de-chausse.
Est-ce une malfaçon, une mauvaise qualité de la peinture, un manque d’isolation, un vice caché ?
Pourrions-nous exiger du vendeur la réparation des dégâts, qui se sont aggravés en peu de temps ?
Les façades côté nord des autres résidences du quartier, également construites par ce promoteur, sont intactes.

Arrêt de bus en face du terrain

Nous avons acheté un terrain bâtir il y a quelques années, mais l’avons laissé sans construction en attendant le moment propice. Entretemps, la commune a aménagé un arrêt de bus juste en face de notre terrain - ce qui introduit des contraintes importantes pour la conception d’une future maison. La commune est-elle en droit de placer l’arrêt de bus comme bon lui semble, et de quels recours disposons-nous ?

Résiliation de bail

Si en tant que locataire, je résilie un bail de location à durée déterminée avant échéance, et que je mandate l’agence immobilière représentant le propriétaire de trouver un nouveau locataire, est-ce-que l’agence peut me faire payer des frais ?

Il repeint mon mur de pignon

J’habite une maison en range mais, du ct jardins, ma maison est plus profonde d’environ quatre mètres que celle de mon voisin. En d’autres termes, le pignon de ma maison se prolonge au-delà de la façade arrière de mon voisin. Ce dernier projette de refaire l’enduit et la peinture de sa façade arrière et souhaiterait, par la même occasion, refaire l’enduit et la peinture du morceau de mon pignon qui donne sur son jardin. Doit-il recevoir mon accord sur le principe ?
Doit-il recevoir mon accord sur le produit qu’il compte utiliser ainsi que la teinte qu’il a choisie ? Puis-je refuser ?
Si non, dois-je participer aux frais ?

Compromis de vente à annuler

Nous avons signé en septembre 2014 un compromis de vente pour un terrain ainsi qu’un contrat de construction pour la maison (les deux contrats étant liés). Nous avons fourni, comme prévu dans le contrat, donc avant la mi-octobre 2014, l’accord d’un institut financier prenant en charge le financement du projet (terrain et construction). Cet accord de la banque était valable pour un an, jusque fin septembre 2015. L’accord de la banque tant arrivé à échéance avant passage chez le notaire (le lotissement n’est toujours pas terminé), est-ce que le contrat de vente maison et terrain prend fin d’office ? Quel courrier envoyer au constructeur pour dénoncer le contrat et le faire annuler ? La banque ne prolonge pas le prêt, mais ne nous a pas non plus fait parvenir de lettre de refus.

Départ vers le Portugal

Je suis propriétaire d’un appartement au Luxembourg et je souhaite le mettre en location dans un futur proche. Or, j’ai l’intention d’aller habiter prochainement au Portugal, et, dans ce cas, je ne serais plus résident au Grand-Duché. Ma question est la suivante : Quelles charges devrai-je payer au Luxembourg ou au Portugal ?

Réparations dans le cadre d’un bail

Nous sommes locataires depuis des années d’une ancienne maison qui se trouve dans un état de dégradation progressive – infiltrations d’eau, moisissures, radiateurs défaillants, problème de serrure d’entrée, vitrages non isolants…
Le propriétaire ne reconnaît pas les problèmes et, à l’exception de quelques petites réparations, ne veut pas engager de frais pour une rénovation de plus grande envergure. Notre qualité de vie est affectée, mais nous n’avons pas les moyens pour chercher une autre habitation. Que pouvons-nous faire ?

Droit de visite du propritaire

Nous avons loué un appartement sur la base d’un contrat de trois ans, se terminant en mai 2017. Le propriétaire veut nous faire déguerpir sans nous informer par lettre. Il y a quelques semaines, une agence immobilière nous a informés de l’intention de prendre des photos sur place, en nous demandant d’arranger l’appartement en conséquence. Nous sommes convaincus que c’est le propriétaire qui devrait nous informer au préalable par écrit ou oralement. Celui-ci s’est manifesté effectivement, en nous menaçant de forcer l’entrée dans l’appartement. Quels sont nos droits ?

Vice caché ?

« Il y a deux ans, nous avons fait l’acquisition d’une maison construite dans les années 80, qui nous a paru en parfait bon état au moment de l’achat. Or, nous avons découvert il y a un mois la présence d’insectes xylophages dans les combles. Dans quelle mesure cette situation pourrait-elle être qualifiée de vice caché, et si tel est le cas, comment engager une procédure contre le vendeur, respectivement son agence. »

Changement d’adresse

« Je suis propriétaire d’un bien immobilier que je souhaite transformer pour y habiter. Mon beau-père y a habité jusqu’en 2014 et depuis il vit à l’étranger. Lorsqu’il est parti, il n’a pas effectué les démarches de changement d’adresse. Il est donc toujours enregistré à la commune. Je pense qu’il s’agit d’un choix volontaire pour garder une adresse au Luxembourg. Est-ce que je peux commencer les travaux de transformations alors que mon beau-père est toujours enregistré à cette adresse ? Pendant les travaux de transformation, peut-il entrer dans la maison ? Je précise qu’il n’existe aucun contrat de bail entre mon beau-père et moi-même. Que puis-je faire pour régulariser la situation ? »

Jardin sauvage

Notre voisin n’entretient pas du tout son jardin, il prétend qu’il aime la nature sauvage. Or, comme nos jardins sont concomitants, cela nous cause des désagréments, la fois sur le plan esthétique et en termes de qualité de vie. Que pouvons-nous faire ?

Passage encombré

Notre hall d’immeuble est constamment encombré par des poussettes, des vélos, des valises…. Que puis-je faire ?

Parabole sur cheminée

La parabole du voisin est fixe notre cheminée (maison en bande avec différentes hauteurs). Elle tait en place quand nous avons acheté la maison il y plus de dix ans. Nous soupçonnons que l’installation occasionne des problèmes d’humidité dans nos combles. Pouvons-nous demander au voisin d’enlever la parabole ?

Coupure d’eau et de chauffage

Bonjour. J’ai un problème avec mon propriétaire. J’ai deux mois de retard de loyer. Il me coupe l’eau et le chauffage. Est-ce qu’il en a le droit ?

Loyers encadrés

Est-ce qu’il existe des barèmes au Luxembourg pour la fixation des loyers et charges, ou est-ce que les propriétaires peuvent demander les montants qu’ils souhaitent ? Est-ce qu’il existe des obligations légales quant à la surface du logement par rapport au prix demandé et quant à la salubrité du logement ?

Abattage d’arbres

Un voisin exige que je coupe les branches des arbres qui dépassent la limite de copropriété. Il s’agit des arbres provenant des ensemencements naturels qui ont plus de 40 ans. Est-ce que je suis obligé de le faire ?

Incinération de déchets

Mon voisin brûle régulièrement des déchets d’arbres et de broussailles dans son jardin, il prend soin de bien circonscrire le feu, mais, malgré tout, cela occasionne des fumées désagréables, surtout lorsque le vent souffle dans notre direction.

Refaire le sol ?

Nous avons fait poser un nouveau parquet dans notre maison, mais peu de temps après la fin des travaux, certains morceaux se détachent du sol. Dans quelle mesure pouvons-nous exiger de l'artisan de refaire l’ouvrage ?

Pourquoi les dégradations ?

J’ai loué un logement un certain nombre d’années. Lors de l’état des lieux de sortie, comment prouver que d’éventuelles dégradations dans l’appartement (moisissures…) sont imputables à l’usure naturelle des lieux, et non pas de la responsabilité du locataire ?

Division de logement

Dois-je demander une autorisation spéciale si je veux diviser ma maison en deux logements – l’un pour moi et mon épouse et l’autre pour ma fille majeure ?

Question d’expert

Le propriétaire peut-il commissionner un expert de son propre choix pour effectuer un état des lieux ? Qui paie les honoraires de l’expert ?

Travaux restants après réception

Nous sommes propriétaires depuis peu d’un logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le promoteur ayant pris du retard dans les travaux et notre préavis de location arrivant à sa fin, nous avons dû réceptionner les clés avant que les travaux ne soient terminés. Nous avons fait état de nombreuses réserves sur le procès-verbal de réception des travaux. La date de levée des réserves est fixée à la fin du mois, mais le promoteur tarde à faire les travaux. A partir de quand peut-on mettre en demeure le promoteur de finir les travaux ? Pour réceptionner les clés, nous avons réglé les sommes dues au promoteur. Si ce dernier ne met rien en œuvre pour finir les travaux, peut-on alors lui demander un remboursement des sommes payées relatives aux travaux restants ?

Gentil toutou

Voilà bientôt quatre ans que je suis dans mon appartement en location. Depuis un an, j'ai un chien très calme et gentil. Apprenant la présence du chien, le propriétaire proteste au motif que le contrat de bail interdit la présence d’animaux domestiques, et veut dénoncer le contrat de bail.
De plus, je pense qu’il ne peut pas m’obliger à partir en plein hiver, alors que suis monoparentale et que je viens de changer de travail.

Réception des parties communes

Je voudrais savoir si un promoteur est tenu par la législation luxembourgeoise de procéder obligatoirement à une réception des parties communes dans le cadre d’un immeuble à appartements, et ce en présence du syndic de la copropriété et/ou des copropriétaires de l’immeuble.

Loyer impayé

Je suis propriétaire d’un logement que j’ai loué à une personne. Le dépôt de garantie a été effectué mais pas le premier mois de loyer, et par conséquent je n’ai pas encore remis les clés au locataire, même si celui-ci me dit que je suis obligé de respecter le contrat de bail. Est-ce qu’il a raison, dois-je effectuer la remise des clefs - et quels sont mes recours en cas de non paiement de loyers ? Pourrai-je dénoncer le contrat de bail, et dans quelle mesure pourrai-je utiliser le dépôt de garantie pour récupérer le loyer ?

Stationner devant un garage

Je suis locataire d’un appartement avec un garage. La copropriété ne m’autorise pas à stationner ma voiture devant mon garage. Cependant, les visiteurs qui viennent rendre visite dans l’immeuble bloquent souvent l’entrée de ce garage. Quelles sont les mesures que je peux prendre pour remédier à la situation ? Est-ce que la copropriété a le droit de m’interdire le stationnement devant le garage que je loue avec mon appartement ?

Rectification de l’acte notarié

J’ai signé un acte notarié pour l’achat d’un appartement en état futur d’achèvement. L’agent immobilier nous demande de repasser chez le notaire pour une rectification du délai de construction, qui était indiqué dans l’acte notarié à 20 mois, alors qu’il devrait être de 22 mois. Ma question : est-ce qu’on peut refuser la rectification d’un acte notarié ? A mon avis, le délai de construction est un élément essentiel et l’agent aurait dû remarquer l’erreur avant passation à l’acte notarié.

Clause diplomatique

Dans le cas d’une location sur trois ans, renouvelable par tacite reconduction par périodes de un an, le contrat de bail prévoit une clause diplomatique (résiliation possible sur base d’un justificatif d’obligation de mutation professionnelle). Or, après deux ans, il s’avère que le locataire résilie le contrat, non pas parce qu’il a été muté hors du Grand-Duché, mais parce qu’il a été renvoyé par son patron. Est-ce que la clause diplomatique - obligation de mutation professionnelle – est d’application dans ce cas précis ?

Rénovation de l’appartement loué

Le propriétaire envisage de gros travaux de rénovation de l’appartement que je loue depuis vingt ans. Je dois me trouver un autre logement le temps de ces travaux qui vont durer plusieurs mois. Le propriétaire me propose de revenir dans l’appartement rénové, mais avec un loyer plus élevé. A cause de cette situation, je devrai supporter des frais pour le nouveau logement (frais d’agence, caution, loyer plus élevé). Le propriétaire peut-il agir ainsi ? Dans quelle mesure puis-je réclamer qu’il prenne en charge mes frais ? Quels sont mes droits ?
Ou encore plus succinctement : dans quelles conditions un propriétaire peut-il procéder à une rénovation lourde de son appartement alors que celui-ci est occupé par des locataires ?

Annulation de contrats

« Nous avons entamé, il y a un et demi, une rénovation d’envergure dans notre maison, mais nous ne sommes pas satisfaits de l’entrepreneur, ni de l’architecte. Le chantier a pris énormément de retard, diverses erreurs ont été commises (mauvaises fournitures, travaux mal effectués, manque d’écoute chez les corps de métier….). Dans quelle mesure pouvons-nous faire annuler les contrats conclus afin de confier le reste du chantier à d’autres firmes ? Pouvons-nous demander des dommages-et-intérêts pour le temps perdu et les sommes qui ont dû être déboursées suite à l’incompétence des équipes ? »

Répartition des charges

Je suis propriétaire d’un parking dans une résidence, qui a fait l’objet d’un acte de dépôt du cadastre vertical par l’intermédiaire d’un notaire en 2010. Cet acte précise les nouveaux millièmes afférents à chaque lot. En ce qui me concerne, les nouveaux millièmes s’établissent à 1,11/1000e au lieu de 2,06/1000e figurant dans l’acte d’acquisition en 1997. Or, les charges de copropriété sont toujours basées sur les millièmes originaux. Puis-je demander au syndic de revoir cette situation, qui implique des charges basées sur le double ou presque des millièmes du lot ? »

Qui paie le bornage ?

« La maison unifamiliale qui jouxte la nôtre a été vendue il y a deux ans. Les nouveaux propriétaires veulent faire réaliser un bornage par un géomètre officiel. Ils maintiennent que les frais de bornage seront à payer à moitié par nous. Sommes-nous obligés d’accepter ? »

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