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Article publié le 24 août 2007 - Wunnen n° 2 - août - septembre 2007

24.08.2007

Plus d’annonces à des prix plus élevés

Rapport 2006 de l’Observatoire de l’habitat

Rapport 2006 de l’Observatoire de l’habitat
Le 18 juin, le ministre du Logement Fernand Boden a présenté le premier rapport d’activité de l’Observatoire de l’habitat, couvrant la période de 2003 à 2006. Créé en 2003 à la demande de la Chambre des députés, le service de l’Observatoire de l’habitat s’est vu confier la mission de collecter, d’analyser et de diffuser les informations relatives au logement résidentiel et à l’habitat au Grand-Duché.
L’objectif est d’aider à la planification d’une politique du logement à court, moyen et long terme. Pendant ses trois premières années d’existence, l’Observatoire a publié périodiquement les résultats de ses recherches sous la forme de ‘Notes de l’Observatoire’ et ‘Indicateurs des prix annoncés de la location et de la vente’.
Les principaux indicateurs pris en compte sont les prix de vente et de location annoncés des logements, le confort des logements, la consommation foncière et le potentiel foncier constructible.
L’Observatoire assure ses tâches avec le concours du CEPS/Instead et en étroite collaboration avec d’autres instances publiques (ministère de l’Intérieur et de l’Aménagement du territoire, le STATEC, Administration du Cadastre et de la Topographie, Administration de l’Enregistrement et des Domaines, Administration des Contributions directes, administrations communales).

Des petites annonces qui prolifèrent


Suivant une procédure préétablie, l’Observatoire collecte toutes les annonces immobilières parues la 1ère semaine de chaque mois dans la presse quotidienne, la presse spécialisée et sur Internet. La base de données ainsi constituée fait l’objet d’un traitement afin d’éliminer les annonces incomplètes, les erreurs de saisie et les doublons. Les valeurs extrêmes des données recueillies sont exclues des analyses afin de réduire l’impact des biens exceptionnels. La base de données de l’Observatoire a ainsi rassemblé fin 2006 quelque 235.000 annonces immobilières de vente et de location. Chaque trimestre, deux indicateurs (prix de vente et prix de location) sont publiés sur le site Internet de l’Observatoire.
Il ressort des chiffres présentés par l’Observatoire une véritable explosion des annonces immobilières au cours de ces dernières années. Cette évolution est particulièrement notable si l’on compare les années 2004 (nombre total d’annonces recensées: 28.519) et 2006 (50.030 annonces). La progression s’est poursuivie fortement dans le courant même de l’année 2006. Ainsi, entre le 1er et le 4e trimestre 2006, le volume d’offres de maisons proposées à la vente a doublé, passant de 3.380 à 6.803 annonces. Pour ce qui est des appartements, la variation représente 69% (4.865 annonces au 1er trimestre contre 8.203 annonces au dernier trimestre 2006).
En ce qui concerne les prix de vente proposés dans les annonces, ils ont augmenté au cours de 2006 de 4% pour les maisons et de 1,4% pour les appartements.
36% des annonces recensées en 2006 ont porté sur la location de biens. Le gros de ces offres (84%) concernait des appartements.
La quantité d’annonces immobilières pour la location a également progressé en 2006 (29% pour les maisons, 66% pour les appartements). Les prix demandés pour la location ont augmenté de façon moins tranchée: 2,28% pour les appartements, 1,5% pour les maisons.

Les communes les plus chères


Quelles sont les communes les plus chères en termes de prix affichés dans les annonces immobilières? L’Observatoire a développé une section spécifique sur son site Internet permettant au grand public de consulter l’offre des prix immobiliers par commune.
Dans le ‘hit-parade’ des 30 communes où le nombre d’offres immobilières est le plus important pour les maisons à la vente, les cinq communes suivantes arrivent en tête : Niederanven (prix moyen pour une maison : 788.760 €), Bertrange (716.017 €), Hesperange (700.631 €), Luxembourg-Ville (693.479 €), Frisange (681.752 €). En queue de peloton, on retrouve Wiltz (352.830 €), Troisvierges (385.310 €) et Beaufort (396.564 €).
En ce qui concerne les appartements proposés à la vente, les plus coûteux se trouvent dans les communes de Mamer, Hesperange et Luxembourg-Ville (respectivement 432.278 €, 383.355 € et 366.958 €), et les plus accessibles à Clervaux (226.743 €) et à Wiltz (197.151 €).
Dans le domaine de la location, les loyers les plus élevés pour les maisons sont observés à Niederanven, Schuttrange et Bertrange (2.545 €, 2.439 € et 2.396 € respectivement), et pour les appartements, à Mamer, Hesperange et Luxembourg-Ville (1.432 €, 1.230 € et 1.201 € respectivement).
Toujours selon l’Observatoire, les maisons à louer les moins onéreuses se trouvent à Echternach (1.387 €) et à Mertert (1.337 €); les appartements à Diekirch (694 €) et à Wiltz (679 €).

Une forte hausse des prix entre 2004 et 2006


L’Observatoire de l’habitat constate une forte hausse des prix immobiliers entre 2004 et 2006 (+13% pour les maisons, +8% pour les appartements). La hausse des prix, pour les maisons comme pour les appartements, touche toutes les communes du pays, situées aussi bien dans les régions densément peuplées, tels le Centre et le Sud, que dans les régions plus rurales comme l’Ouest. D’autre part, on constate que les prix supérieurs à la moyenne nationale (maisons et appartements) ont fait l’objet en 2006 d’une diffusion dans un espace beaucoup plus vaste (2e couronne) qu’en 2004, s’étendant vers le Nord-Est du pays ainsi que vers le Sud-Est.

Ce sud qui dévore la terre


Entre 1997 et 2004, 926 hectares de terrains ont été consommés par la construction de nouveaux logements dans le pays. Si l’on tient compte de la voirie et des espaces publics dans les nouveaux lotissements, la consommation foncière brute s’est élevée en moyenne à 147 hectares par an. C’est dans les régions Sud et Centre-Sud que l’on a consommé le plus en termes de surface de terrains. D’une façon générale, la consommation foncière a été plus accentuée le long des principaux axes routiers (A1, N5, Collectrice du Sud). On note également l’effet polarisant de la capitale sur les espaces périurbains.

Les travaux supplémentaires pour 2008


En plus des tâches courantes, le programme de travail de l’Observatoire prévoit trois nouveaux domaines d’étude pour 2008:
  • l’analyse des aides en matière de logement,
  • la mise à jour des informations sur la disponibilité foncière. Ces données sont indispensables si l’on veut élaborer des mesures politiques appropriées susceptibles d’enrayer la hausse du prix des terrains, en visant notamment la retenue des terrains à bâtir à des fins de spéculation,
  • une investigation spécifique sur les répercussions sur le marché locatif de la loi sur les baux à loyer du 12 juillet 2006.
Tous les chiffres publiés par l’Observatoire de l’habitat peuvent être consultés sur le site : observatoire.ceps.lu
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