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Article publié le 4 juin 2007 - Wunnen n° 1 - juin-juillet 2007

04.06.2007

Le prêt à portée de tous?

Prêt logement

À une époque où les prix du foncier et de l’immobilier ne cessent de grimper, le prêt logement est l’une des plus grandes décisions de la vie; ce n’est absolument pas la décision du type: « je dégaine ma carte de crédit, je tire, et hop! La maison est dans le sac ! »

Un prêt logement constitue un engagement de très longue durée, un contrat qui vous lie, sur 15, 20 ou 30 années, à une banque précise; un échéancier rigoureux qui a un impact direct et durable sur votre niveau de vie. Pour ces raisons, il est important que vous preniez le temps de réfléchir à tous les aspects de votre futur dossier de crédit.
D’une part, vous devez déterminer la réalité de votre capacité d’emprunt. Combien d’argent estimez-vous qu’une banque acceptera de vous prêter, et sur quelle durée?
D’autre part, il vous faut évaluer correctement les choix multiples en matière de produits et de conditions bancaires.

Le prêt logement: les éléments de base


Le prêt logement est un produit proposé par pratiquement tous les établissements de crédit. C’est un produit libre, c’est-à-dire que les taux et le montant des frais sont fixés librement par les banques. Dans la plupart des cas, la banque prêteuse exigera que vous ayez votre compte courant (avec domiciliation du salaire) chez elle.

Le prêt bancaire se compose des données suivantes:
  • la somme empruntée, ou capital;
  • le taux d’intérêt;
  • la durée;
  • le niveau des mensualités.
De ces éléments se dégage le rôle du conseiller bancaire

Le rôle du conseiller bancaire


Pour une décision de l’envergure d’un prêt logement, il est très important d’avoir l’aide d’un conseiller bancaire. Dans cette perspective, rien ne remplace l’entretien personnel avec un spécialiste. Celui-ci prendra le temps de vous écouter, de vous expliquer clairement toutes les options de financement possibles ainsi que tous les aspects liés à votre projet immobilier : garanties; assurances; aspects fiscaux (réduction ou récupération de la TVA; crédit d’impôt sur l’acte notarial; déductibilité des intérêts débiteurs); aides directes de l’État (primes d’acquisition/de construction, subvention/bonification mensuelle d’intérêts); aides spéciales (assurance dépendance; installation photovoltaïque ; utilisation des énergies renouvelables).
Par ailleurs, le "bon" conseiller bancaire utilise un language clair et précis pour rendre compréhensibles toutes les technicités du contrat de financement.
Les plus pressés préféreront peut-être la démarche virtuelle, possible sur les sites Internet des grandes banques.
Guy Decker, responsable product management Dexia BIL, explique : « Si le client le désire, il peut se rendre sur notre site Internet qui reprend toutes les informations autour de l’acquisition immobilière. Pour faire sa demande de prêt, il lui suffit de remplir un formulaire on-line – nul besoin d’annexer aucun document. Il remplit les informations nécessaires (ses revenus, ses charges, la description de l’immeuble …), et il envoie sa demande. Il aura une réponse endéans les 24h, également par voie électronique. Il ne lui restera plus qu’à passer auprès de son agence pour la signature. »

L’apport personnel


Il s’agit de la somme que vous pouvez investir dans un projet par vos moyens propres, c’est-à-dire sans recourir à un emprunt bancaire. La plupart des banques demandent un apport personnel de l’ordre de 10%. Évidemment si vous mettez sur la table 20 ou 30%, ce n’en sera que d’autant mieux! Il est plus difficile d’emprunter sans avoir d’apport personnel, bien que certaines institutions acceptent de le faire sous certaines garanties. Pour la banque, l’apport personnel est un moyen d’appréciation du risque qu’elle encourt en vous prêtant de l’argent. Si vous amenez un apport personnel important, vous prouvez, en quelque sorte, votre capacité de bonne gestion de vos revenus, et vous bénéficierez probablement d’un taux plus favorable.

« Le montant emprunté est à déterminer lors de la visite en agence avec un conseiller, en fonction du projet immobilier présenté. Avec le Crédit EUROLOGEMENT BCP, l’achat peut être financé à 100%; pour cela une évaluation de l’immeuble est demandée par la Banque », indique un responsable de la Banque BCP S.A. Luxembourg

Taux fixe ou variable?


Dans le cas d’un taux fixe, le taux accepté lors de la signature du contrat reste inchangé pendant toute la durée de taux fixe choisie (soit un taux fixe sur toute la durée soit plusieurs périodes de taux fixe,
par exemple 5 ou 10 ans). La durée du taux fixe peut être différente de la durée du prêt. Dans le cas d’un taux variable, le taux d’intérêt du prêt est susceptible de varier pendant la durée du prêt, à la hausse comme à la baisse, en fonction des variations du taux de l’argent. Dans ce contexte, il faut noter que, depuis novembre 2005, la Banque Centrale européenne a procédé à 7 augmentations de son taux directeur (selon les analystes une huitième majoration d’un quart de point devrait intervenir prochainement). Ces relèvements du taux de refinancement de la zone euro ont eu pour effet d’augmenter à plusieurs reprises la mensualité due sur les prêts immobiliers à taux variable. Les capitaux empruntés n’étant pas des moindres, ces hausses de mensualité ont eu un impact certain et souvent sévère sur les "fins de mois" des ménages. Les banques répondent à ce genre de situation par exemple par un allongement de durée du prêt. Il faut préciser que pour tenir compte des hausses de taux, les banques lors de la détermination de la capacité de remboursement, tiennent déjà compte de hausses futures du taux pour éviter à leurs clients une situation financière tendue.
Malgré l'évolution récente quelque peu antipatique des taux variables, il ne faut pas prendre des décisions précipitées. En effet, nul ne pouvant prévoir l’avenir, il est tout à fait possible que, du jour au lendemain, la tendance s’inverse à nouveau. Par conséquent, c’est la durée de vie totale de votre prêt qu’il faut regarder. Il est clair que le taux variable appliqué jouera parfois en votre faveur, parfois en votre défaveur.
Guy Rosseljong, Directeur à la BCEE, résume:
« Il est clair que le taux fixe, tout en vous sécurisant pendant les phases de hausses de taux, vous prive de la possibilité de profiter des phases du marché à taux bas pendant la durée de votre prêt. »

Quelle durée pour votre prêt ?


Depuis quelques années, les banques ont rallongé la durée de vie de l’emprunt, ceci afin de permettre à une majorité de personnes d’accéder à l’acquisition d’un logement propre.
Alors qu’il y a une dizaine d’années, la durée moyenne des prêts était de 15 ou 20 ans, aujourd’hui les périodes de remboursement portent couramment sur 25 ou 30 ans, certaines institutions proposant même des formules à 40 ans! Dans ce domaine, il faut toujours garder deux choses en tête: la cherté du prêt et votre capacité de remboursement mensuel. D’un côté, il est évident que plus la durée d’emprunt sera longue, plus vous paierez d’intérêts (application d’un taux d’intérêt plus élevé; période plus longue de location de l’argent). D’un autre côté, vous devez veiller à ne pas endosser une trop lourde charge de remboursement mensuel. Il convient donc, avant la conclusion du prêt avec votre banquier, de déterminer le niveau optimal de vos mensualités. En clair: combien d’argent pouvez-vous consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit?
La règle dans le monde bancaire est que le montant des remboursements n’excède pas 40% de vos revenus, l’idéal étant de ne pas dépasser 35%. Les pourcentages sont différents selon les banques et c’est toujours la capacité de remboursement individuelle qui est considérée lors de la décision. En appliquant cette règle, vous pouvez déterminer votre mensualité optimale en utilisant les simulateurs de crédit proposés sur les sites Internet de la plupart des instituts de crédit.
Guy Rosseljong, Directeur à la BCEE, commente : « Nous avons choisi de limiter la durée de nos prêts à 30 ans, ceci pour ne pas astreindre nos clients à un trop grand effort de remboursement dans leur période de retraite où les revenus sont généralement inférieurs à ceux de la vie active. »

Package ou pas package


Le package est une solution bancaire all-in-one, proposée par bon nombre de banques (LOGICONFORT chez la BCEE; IMMOPLUS chez la Dexia Bil; EUROLOGEMENT chez la Banque BCP S.A., etc.) qui intègre le prêt immobilier ainsi que toutes les assurances liées (solde restant dû, assurance invalidité, assurance habitation globale). Bien sûr, les packages ne sont pas obligatoires, vous pouvez très bien décider de ne souscrire qu’au seul volet emprunt, et vous adresser à votre assureur habituel pour les assurances. Cependant, les avantages du package sont réels. Il implique un seul interlocuteur, avec lequel vous définissez tous les volets de votre projet immobilier: son financement et les assurances.
Guy Decker, responsable product management Dexia BIL commente : « Auparavant, chaque client avait recours à un agent d’assurances personnel. Aujourd’hui, surtout chez les jeunes et les nouveaux arrivants, on souhaite simplifier au maximum les démarches du financement et des assurances. On préfère donc constituer son dossier en un seul rendez-vous et s’entretenir avec une seule personne qui prend en compte tous les aspects. »

Une décision qui vous incombe


En élaborant des formules financières variées, les banques veulent donner une multitude de choix aux emprunteurs. Ces possibilités correspondent à des besoins et à des objectifs différents. Il appartient à chaque emprunteur de choisir la solution la plus adaptée en s’informant de manière aussi précise que possible.
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