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Article publié le 5 novembre 2009 - Wunnen n° 16 - novembre-décembre 2009

08.12.2009

« La maison isolée dotée d’un grand jardin n’est plus la norme »

Marco Schank

Marco Schank, ministre du Logement
Marco Schank hérite d’une lourde tâche liée à l’un des besoins fondamentaux de l’être humain : disposer d’une demeure digne et sûre. Le nouveau ministre entame sa mission dans un contexte d’après-boom économique, d’attentisme sur le marché immobilier et de préoccupations environnementales.

Wunnen : Lors de la Semaine nationale du logement 2009, plusieurs propriétaires ont été distingués par la «Gréng Hausnummer». Cette initiative véhicule sans doute un message …
Marco Schank : Il s’agit de mettre à l’honneur la construction et l’habitat durables. Construire sur un mode durable ne se limite toutefois pas à des considérations énergétiques. Cela implique de réfléchir à une multitude de questions telles que le choix du terrain, l’utilisation de matériaux de construction écologiques, la réduction de la consommation d’eau et la proximité des transports publics. Construire des maisons passives et à basse consommation d’énergie, c’est une bonne chose, mais il faut les intégrer dans une vision plus globale, en tenant compte du contexte urbain et de l’environnement.

Les résidents au Luxembourg sont pour la plupart propriétaires, ceux qui ne le sont pas aspirent à le devenir. Cette mentalité n’induit-elle pas une surconsommation du terrain ?
L’idéal de l’accès à la propriété n’est pas forcément générateur de consommation de terrain. La tendance actuelle est de construire des ensembles résidentiels et des immeubles plus compacts. Des nouveaux logements doivent être créés afin de répondre aux besoins d’une population qui continue de croître. Bâtir de façon plus compacte n’est pas synonyme de logements avec moins de qualité de vie. Un immeuble résidentiel peut être fait avec beaucoup de soin et s’intégrer harmonieusement dans son environnement. Il peut être entouré d’aménagements verts plaisants, d’aires de récréation, d’espaces de convivialité.

Le défi pour l’avenir, pour nos urbanistes, nos architectes, nos ingénieurs, nos paysagistes, consiste à imaginer des constructions plus compactes, alliées à un standard élevé de qualité et confort.
Les citoyens sont-ils prêts à passer d’un modèle à l’autre ?

Les mentalités changent. La maison isolée dotée d’un grand jardin n’est plus la norme. Dans les petites localités, les lotissements récents comportent souvent des maisons accolées en bande. Les gens sont conscients qu’il leur faut d’autres formes d’habitat. Les styles de vie ont changé. Comme on travaille à deux, dans les ménages on n’a même plus le temps pour entretenir le jardin. Vu la cherté du terrain au Luxembourg, on est prêt à se satisfaire d’une surface moindre, de sorte à ne pas alourdir la charge financière du logement et à se consacrer à d’autres activités. Les familles ne correspondent plus au schéma traditionnel, elles sont souvent réduites, monoparentales, évolutives. Face à cet éclatement, le besoin en logements nouveaux est réel. Il faut continuer à en construire, mais de façon plus compacte et avec inventivité.

Le gouvernement souhaite promouvoir les logements énergétiquement performants. Ce message est-il bien perçu par les acteurs de la construction qui misent sur des concepts traditionnels ?
Les acteurs de la construction doivent répondre à la nouvelle prise de conscience concernant l’énergie et la protection du climat. Depuis l’introduction en 2008 de la nouvelle réglementation relative à la performance énergétique des bâtiments d’habitation, les gens sont plus sensibles à la volatilité des prix de l’énergie et à la raréfaction des matières premières. On constate, dans les conversations ainsi qu’au niveau des autorisations de bâtir, que souvent les particuliers fixent des objectifs qui vont au-delà de ce qui est requis. Ils ne se contentent pas d’une catégorie D, mais, lorsqu’ils en ont la possibilité, ils envisagent une construction passive ou à basse consommation d’énergie. Ils sont encouragés dans cette démarche par les subventions étatiques qui resteront en vigueur au moins jusqu’en 2012. Par ce programme d’aides, le gouvernement entend contribuer au plan 20-20-20 de l’Union européenne qui vise à atteindre, jusqu’en 2020, 20% d’émissions de CO2 en moins, 20% d’économie d’énergie et 20% d’énergie renouvelable.

Le certificat énergétique devient obligatoire pour les habitations anciennes à partir du 1er janvier 2010. N’y a-t-il pas là un risque majeur de dévalorisation des maisons anciennes ?
Le certificat apporte la transparence sur le marché immobilier, puisqu’il indique la valeur énergétique de la maison. L’acheteur potentiel saura combien lui coûtera le chauffage de l’habitation qu’il a en vue. De leur côté, les propriétaires doivent investir afin d’assainir énergétiquement leur maison ou appartement. Tout le monde doit revoir son point de vue et son mode de vie.
Il est important de bien se faire conseiller, et de savoir comment profiter des aides existantes, qui sont parmi les plus élevées en Europe. Les maisons anciennes protégées en tant que patrimoine ne seront pas menacées, mais leur valeur se trouvera renforcée si elles font l’objet de quelques travaux d’assainissement, tels que ventilation, double vitrage, isolation des façades et de la toiture…

Les nouvelles habitations conformes aux normes environnementales en matière de consommation d’énergie ne sont-elles pas réservées à des ménages aux revenus confortables qui, par l’apport d’aides publiques, se trouvent encore plus favorisés ?
Les aides de l’Etat en matière d’énergie sont destinées à tous les citoyens, sans exception. Les plus défavorisés peuvent, en plus, bénéficier d’autres formes de soutien. Des organismes comme le Fonds du logement ou la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM) optent de plus en plus pour des concepts de basse énergie, voire pour des habitations passives. Les ménages aux revenus modestes peuvent recourir à des dispositions telle la garantie locative de l’Etat. Par ailleurs, le gouvernement travaille sur le projet du modèle location-vente, dont l’objectif sera de permettre à des ménages défavorisés d’accéder à un logement sans apport de capital, mais en assignant une partie du loyer à une option d’achat ultérieure. Cette formule, qui doit encore faire l’objet d’une loi, serait proposée par des acteurs publics tels le Fonds du logement ou la SNHBM.

Quelles attributions nouvelles le Fonds du logement doit-il recevoir dans le futur ?
Nous allons procéder à un audit de cet organisme pour déterminer comment il pourra évoluer. Nous avons l’intention de structurer le Fonds de façon à élargir son champ d’action. Il ne devra pas se limiter à la construction de logements, mais il pourra aussi créer des surfaces de bureaux, des locaux de commerces, des structures telles que foyers et crèches, etc. Il devra acquérir le poids d’un « global player », devenir une sorte de société de développement nationale. Quand le Fonds du logement construit, les entreprises privées en profitent également, car les chantiers font intervenir un grand nombre de corps de métier. L’objectif de rendre le promoteur public plus actif sur le marché est de construire plus de logements et, sur la durée, d’influer sur les prix.

D’après le pacte logement, 10 % de chaque nouveau projet de lotissement de plus de un hectare sont réservés au logement social. Quel est l’impact de cette disposition sur le prix des 90% logements restants ?
Le promoteur privé doit rentrer dans ses frais et faire du bénéfice sur ses projets, c’est naturel. De son côté, l’Etat a la responsabilité de contrebalancer la profitabilité visée par le secteur privé avec les intérêts et les besoins de la population. Face à un marché tendu, le pouvoir public doit intervenir afin de freiner la hausse des prix. Le pacte logement a placé un certain nombre d’instruments dans les mains des instances communales – l’emphytéose, le droit de préemption, la taxe sur la non-affectation de terrain à bâtir…-, afin qu’elles puissent jouer un rôle plus déterminant sur le marché. La loi sur le pacte logement, qui a été votée en 2008, prévoit un premier bilan après trois ans. Cependant, dans les prochains mois, je souhaite rencontrer les responsables communaux afin de voir, directement sur le terrain, comment les intentions se concrétisent, si des projets de nouveaux logements prennent forme.
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