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Article publié le 4 novembre 2008 - Wunnen n° 10 - novembre-décembre 2008

05.11.2008

Crise de confiance dans l’avenir ou opportunités ?

Marché immobilier privé

Comment va évoluer le prêt de ma maison ? Dois-je reporter ma décision d’acquisition ? Les prix vont-ils baisser ?
Tout un chacun se pose actuellement ces questions, les réflexions et hésitations sont multiples. Il nous a paru important de faire le point sur les événements passés et présents pour analyser leurs conséquences et impacts possibles sur le marché de l’immobilier et de la construction au Luxembourg.


Depuis le début 2007, les ventes immobilières semblent stagner, selon les avis des agents immobiliers, acteurs bancaires et autres intervenants dans le processus de vente d’objets. Les prises de décisions pour acheter se font sur des périodes plus longues, les refus d’obtention des prêts sont plus courants.

Trois « situations » de biens proposés à la vente


Quels sont les impacts de cette hésitation ? Le nombre d’objets à vendre reste actuellement à un niveau élevé. Trois situations différentes peuvent être distinguées : celle des biens d’exception, celle des personnes qui n’ont pas besoin de vendre, mais qui s’attendent à un prix maximum, et celle des vendeurs qui doivent céder leur bien pour diverses raisons.
Pour les biens d’exception, le prix à payer pour une maison située à Limpertsberg ou une villa somptueuse de 600 m² aux abords du centre-ville ne devrait pas baisser : la rareté de l’objet, les finitions prestigieuses ou la situation exceptionnelle font que ceux qui peuvent se permettre le luxe de vivre dans ce type de biens disposent aussi des moyens pour les payer. Il s’agit certes d’un nombre restreint d’amateurs, mais ils sont à l’image de la rareté des objets. Ce marché très particulier n’est pas affecté par l’immobilisme des transactions et – en fonction de l’objet – atteint même de nouveaux records. Nous incluons dans cette catégorie les terrains à bâtir situés dans les meilleures zones.
En deuxième lieu, nous retrouvons un certain nombre de propriétaires qui seraient prêts à céder leur bien immobilier, à condition de pouvoir toucher un prix élevé. Ils n’ont pas nécessairement l’obligation de vendre, mais se disent que s’ils peuvent toucher un maximum, pourquoi ne pas se dégager d’un bien. Ces objets se caractérisent donc essentiellement par un prix trop élevé par rapport à la qualité du bien vendu. Il semble évident que ce type d’objets ne trouve pas d’acquéreur dans la situation actuelle, ce qui ne pose pas trop de problèmes à leurs propriétaires.
La dernière catégorie de biens proposés à la vente est d’une toute autre nature et nettement plus courante. Il s’agit de maisons et appartements anciens ou récents qui, situés sur l’ensemble du pays, constituent ce qui, dans des conditions normales, reste accessible pour le consommateur moyen, le salarié modèle avec famille qui rêve de l’accession à la propriété. D’habitude, ce type de biens s’est échangé dans les années passées de manière rapide, l’offre correspondant plus ou moins à la demande.
Ces logements avaient, au cours des 4-5 dernières années, tendance à suivre une hausse des prix créée soit artificiellement par la spéculation, soit réellement par un développement des coûts de la construction du neuf et des frais liés à la rénovation, engendrant une hausse « naturelle » et réaliste. Résultat du mouvement : le prix de l’appartement offert à la vente augmente sensiblement, celui des maisons suit la tendance avec cependant une hausse plus modérée.

Marché immobilier privé

Pendant des années : la spirale de la hausse des prix


Au cours des dernières années, nombreux ont été les propriétaires qui, voulant construire ou acquérir un nouveau logement, mettaient leur ancien objet en vente à des prix presque identiques à celui de leur nouvelle habitation. S’y ajoutait le phénomène de la comparaison de ventes dans le voisinage, avec des adaptations de prix en conséquence.
La spirale de la hausse des prix était ainsi engagée, d’autant plus que les transactions suivaient en raison de la forte demande intérieure du pays, d’un développement du marché du travail et de l’obtention de moyens de financement plus souples.
Il y a encore 10 ou 12 ans, les règles pour l’obtention du prêt hypothécaire étaient claires : l’acquéreur devait disposer d’un tiers du montant comme apport personnel, le remboursement mensuel ne devait pas dépasser un tiers de son revenu disponible. Ces données ne permettaient pas à tout le monde d’acheter un bien immobilier. À l’époque, la demande restait dans des limites raisonnables et l’évolution des prix saine. L’ouverture plus large de l’accès aux crédits hypothécaires avec des conditions plus flexibles (allongement de la durée de remboursement, diminution de l’apport personnel, augmentation de la part de remboursement mensuel par rapport au revenu disponible), couplée à une augmentation des résidents au Luxembourg entraînait logiquement une plus grande demande de biens.
Le marché n’arrivant pas à satisfaire immédiatement cette demande, plusieurs conséquences ont pu être observées : la hausse des prix de l’immobilier construit, l’arrivée de nouveaux acteurs dans la construction et la promotion immobilière, le développement exponentiel des intervenants dans les transactions (e.a. les agents immobiliers), et une croissance générale de tout le secteur immobilier.
Voyant les prix s’envoler, l’investisseur en immobilier ne peut à son tour que déduire qu’il vaut mieux acheter rapidement avant que la valse des prix ne refasse un tour dans six mois. Des taux d’intérêt bas et d’autres mesures fiscales intéressantes pour l’acquéreur constituent dans un tel contexte des stimulants supplémentaires, même si le rendement par le loyer ne représente plus un placement intéressant.
D’année en année, nous avons pu observer ainsi des hausses spectaculaires de prix dans l’immobilier. Le rêve de pouvoir vendre aujourd’hui une maison à 450.000 euros achetée hier à 350.000 euros se réalisait. Sans autre raison, sans transformation ou amélioration du bien. Le phénomène a d’ailleurs contaminé aussi le prix de l’immobilier dans les régions limitrophes du Grand-Duché. Tant qu’il y avait des amateurs prêts à payer les sommes demandées, des banques assurant le financement et un pouvoir public inerte, la spirale continuait son tour.
Marché immobilier privé

« Pacte logement » : le tournant ?


La situation a changé mi-2007, avec le débat lancé par les autorités publiques sur la mise en place d’un « pacte logement » pour créer des nouveaux logements et stabiliser, voire faire baisser les prix. Les discussions à ce sujet, les articles dans la presse, les rumeurs ont fait que le public commence à devenir dubitatif, se pose des questions sur la situation de l’immobilier et réfléchit à ses propres engagements. L’acquéreur potentiel devient incertain, reporte sa décision et se dit qu’en attendant, peut-être les prix vont baisser. Surtout , Il n’accepte plus de payer n’importe quel prix pour devenir propriétaire. Et pour autant, le pacte logement n’a pas encore sorti ses effets et n’est encore rien d’autre qu’un projet sur papier fortement commenté.
Les ventes commencent à stagner début 2008. Les mêmes objets sont annoncés pendant des semaines et des mois, les amateurs font de nombreuses visites, mais personne ne se décide à signer. Les prix sont négociés fermement, et s’il y a compromis, le vendeur ne peut pas être assuré que l’acquéreur obtienne son prêt.
L’offre de biens en vente devient de plus en plus grande au courant de l’année, le choix disponible aux acquéreurs est plus vaste et constitue donc une situation qui leur est favorable en termes d’opportunités à comparer et de prix à négocier. Pour le vendeur, la situation est inverse : son bien se trouve en concurrence avec un nombre plus important d’offres et il doit s’attendre à devoir revoir son prix à la baisse. Le marché de l’immobilier en vente se régule toujours par lui-même, cette fois-ci à la stagnation et la baisse des prix. Un des effets escomptés par le pacte logement, à savoir une baisse des prix, est atteint avant même que les discussions sur ce pacte ne soient finalisées.
Plusieurs conséquences suivent : si le nombre de transactions diminue, mais les besoins de se loger demeurent, l’acquéreur potentiel devient ou reste encore un locataire pour un certain temps. Il en résulte une pénurie d’objets disponibles à la location, ce qui entraîne une hausse des loyers pour les objets libres. De ce fait, le rendement pour l’investisseur redevient plus intéressant et devrait, pour ceux qui disposent des fonds nécessaires, constituer une nouvelle motivation pour acheter.
En deuxième lieu, les cédants qui sont dans la situation de ne pas devoir vendre rapidement ou à un prix élevé déterminé, peuvent s’estimer encore heureux de ne subir comme seule conséquence que le fait d’attendre plus longtemps pour signer un compromis.
Par contre, les vendeurs qui sont obligés de laisser leur appartement ou maison pour pouvoir rembourser le crédit-relais engagé pour financer une nouvelle acquisition, sentent la pression du temps qui joue contre eux. Chaque mois de plus pour vendre un ancien bien fait alourdir la facture et diminue le revenu net disponible. Des situations difficiles pour certains ménages s’ensuivent en cas de vente d’un logement acquis il y a quelques années au prix fort et dont on espérait maintenant tirer, non pas un profit, mais au moins la somme investie à l’époque.
Même si les établissements financiers au Luxembourg sont raisonnables et cherchent des solutions avec ces clients pour éviter des ventes forcées, on ne peut plus exclure que le nombre de ces ventes va augmenter dans les temps à venir. Déjà en 2008, des ventes publiques ont eu lieu, dont le résultat a montré que les prix réalisés sont loin, parfois très loin, des prix affichés pour des objets similaires dans les annonces de vente classiques. Faute d’amateurs ? Faute de connaissance du système de la vente publique ? Faute de confiance dans l’avenir ?
En troisième lieu, les opportunités se multiplient pour les acquéreurs qui sont liquides et/ou qui n’ont pas besoin de recourir à des prêts hypothécaires. Le malheur des uns faisant le bonheur des autres, ceux-ci peuvent déjà maintenant sauter sur de bonnes occasions et élargir leur portefeuille immobilier à des prix raisonnables.

Marché immobilier privé

Vers un rééquilibrage des prix et un redémarrage des transactions ?


La Semaine nationale du Logement début octobre 2008 l’a démontré : quelques jours après le sauvetage étatique de certaines banques, en pleine crise de confiance, nombreuses ont été les personnes à signer des compromis chez les exposants, souvent avec la même remarque : « Nous venons de vider nos comptes en banque, nous souhaitons investir dans la brique ». L’immobilier, en temps de crise financière, a toujours été, comme l’or, une valeur refuge.
Et pour le commun des mortels qui ne dispose pas de 400.000 ou 500.000 euros à réinvestir du jour au lendemain ?
Il attend, espérant une baisse supplémentaire des prix, et économise pour constituer son apport personnel. Il visite, se renseigne, prend son temps pour réfléchir, fait parfois une offre et … attend.
Actuellement, parler de crise du secteur immobilier est certainement exagéré. Tout au plus, nous sommes en train de revenir vers une adéquation saine entre les prix demandés et la valeur réelle des logements, par l’élimination de l’aspect de la spéculation facile. Ce rééquilibrage fera que le nombre de transactions va probablement redémarrer, mais à des prix inférieurs - et ceci toujours sans les effets d’un pacte logement, par le simple mécanisme de l’offre et de la demande. Les intermédiaires et intervenants dans le processus de vente auront de nouveau le sourire, les acquéreurs aussi, les vendeurs peut-être moins parce qu’ils n’ont pas réalisé le prix espéré.
Il ne faudra cependant pas négliger un aspect qui pourrait changer la donne. Si, dans les semaines et mois à venir, la crise financière entraîne un impact fort sur l’économie réelle, l’emploi intérieur diminuera et la demande de logements en location et en vente baissera. Une nouvelle chute des prix, cette fois-ci plus forte, en serait la conséquence.
L’effet d’un pacte logement dans une telle situation de surabondance de biens en vente à des prix réalistes accélérerait le mouvement de détresse de ceux qui sont obligés de vendre, subissant la pression du temps et la concurrence des offres. Il contribuerait aussi à permettre aux investisseurs opportunistes ayant les liquidités nécessaires de saisir les bonnes affaires suffisamment présentes et de toucher ultérieurement un rendement locatif intéressant. La création de nouveaux logements par des promoteurs privés ne deviendrait dans un pareil cas plus d’aucun intérêt, car difficile à commercialiser et à rentabiliser. Les impacts sur l’emploi dans les secteurs de l’immobilier et de la construction se feraient vite sentir. Dans une telle situation, les effets du pacte logement joueraient clairement contre l’initiative privée dans le domaine du logement.
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