Inscription à la newsletter :

Article publié le 28 janvier 2008 - Wunnen n° 5 - janvier-février 2008

28.01.2008

En vigueur depuis le 1er janvier 2008

Le Certificat de performance énergétique

Le Certificat de performance énergétique

Depuis le 1er janvier, les bâtiments d’habitation neufs ainsi que ceux qui subissent une extension ou une modification doivent respecter de nouvelles exigences minimales en matière de performance énergétique. Ils doivent par ailleurs se faire octroyer par des experts agréés un passeport énergétique.
À partir du 1er septembre 2008, tout changement de propriétaire ou de locataire d’un logement existant (maison ou appartement) donnera également lieu à l’établissement de cette carte d’identité énergétique. Objectif principal du gouvernement : réduire les dépenses d’énergie des logements individuels, par la promotion d’équipements améliorant leur performance énergétique. Dans l’article qui suit, Maître Georges Krieger, avocat à la cour et spécialiste du droit immobilier, passe en revue les différents aspects de la nouvelle réglementation. Nous vous présentons ensuite, sur ce même thème essentiel du passeport énergétique, une interview de Tom Eischen, Commissaire de gouvernement à l’énergie (Direction de l’énergie).



Tom Eischen







« Le passeport énergétique permet de voir en un clin d’œil la dépense en énergie d’un bâtiment d’habitation. »



Tom Eischen, Commissaire de gouvernement à l’énergie, Direction de l’énergie


Règlement grand-ducal concernant la performance énergétique des bâtiments d’habitation



Pourquoi l’introduction d’un tel règlement était-elle nécessaire ?
Il s’agit d’abord de transposer dans le droit national une directive européenne de 2002 qui impose de nouvelles exigences minimales de performance énergétique des habitations et qui ordonne également l’établissement d’un passeport énergétique. Cette directive, qui aurait dû être intégrée dans notre législation au plus tard début 2006, est en cours de transposition dans tous les Etats membres de l’UE. L’objectif des nouvelles mesures vise, d’une part, à réduire la dépendance vis-à-vis des énergies fossiles et des pays qui les fournissent, et d’autre part, bien sûr, à réduire les émissions de CO2 nocives pour l’atmosphère.
Le respect des nouvelles normes en vigueur depuis le 1er janvier 2008 devra conduire à une réduction de la consommation d’énergie de l’ordre de 30% par rapport à l’ancienne réglementation.

Quelles sont les habitations concernées ?
Depuis le 1er janvier 2008, tous les bâtiments d’habitation neufs doivent respecter des exigences minimales de performance énergétique et disposer d’un passeport énergétique (certificat de performance énergétique). Les nouvelles mesures s’appliquent aussi aux bâtiments d’habitation existants s’ils font l’objet d’une modification, d’une extension ou d’une transformation substantielle.
Par ailleurs, à partir du 1er septembre 2008, le passeport énergétique sera également requis pour des habitations existantes, en cas de changement de propriétaire ou de locataire.
Pour un bâtiment d’habitation neuf, le passeport énergétique doit être commandé par le promoteur, le futur propriétaire ou le syndicat des copropriétaires.
Pour un bâtiment existant (en cas de changement de propriétaire ou de locataire), le passeport énergétique devra être sollicité soit par le propriétaire soit par le syndicat des copropriétaires.
Les personnes ou entités qui sollicitent le passeport énergétique prennent à leur charge les frais de l’opération.

En quoi consiste le passeport énergétique ?
Le passeport énergétique, qui est valable pendant 10 ans, indique la qualité énergétique du bâtiment. Le passeport énergétique indique la consommation d’énergie calculée et/ou mesurée d’un bâtiment, sur la base d’une utilisation standardisée, et classe le bâtiment en fonction de son efficacité énergétique globale en tenant compte aussi bien de l’enveloppe du bâtiment que des installations techniques. Le passeport énergétique s’inspire du système connu pour les appareils électroménagers et propose des mesures d’amélioration afin de réduire la consommation énergétique.

Le Certificat de performance énergétique
Quels sont les experts autorisés à établir le passeport énergétique ?
Le passeport énergétique peut être établi soit par un architecte ou ingénieur-conseil membre de l’OAI, soit par un expert agréé par le ministère de l’Economie. Le ministère de l’Economie et du Commerce fournit aux experts qui le souhaitent un logiciel qui facilite le calcul nécessaire à l’établissement d’un passeport énergétique.

Comment la certification énergétique est-elle établie dans le cas d’un appartement et d’une résidence ?
Le règlement prévoit qu’à partir du 1er septembre 2008, tout changement de locataire ou de propriétaire dans un bâtiment d’habitation existant devra donner lieu à l’établissement d’un passeport énergétique. Cette disposition a pour objectif de permettre au nouveau locataire ou à l’acheteur potentiel de voir en un clin d’œil la performance énergétique du logement qui l’intéresse. Elle implique donc plus de transparence par rapport à la qualité d’un bâtiment d’habitation.
Dans une résidence, le changement de propriété ou de bail d’un seul appartement entraînera forcément l’obligation pour les copropriétaires de faire établir un passeport énergétique pour tout le bâtiment. L’intérêt de cette action est que le passeport énergétique ne devra être fait qu’une seule fois et qu’il restera valable 10 ans, indépendamment du nombre de changements de propriétaires et de locataires pendant cette période. L’alternative, qui n’a pas été retenue, aurait été d’exiger un passeport énergétique pour chaque appartement individuel, lorsque celui-ci serait revendu ou repris par un nouveau locataire. Ce qui signifierait une multiplication des interventions d’experts, une multiplication des démarches et des frais, une multiplication des passeports énergétiques pour un même bâtiment.

Est-ce que la législation prévoit aussi un renforcement et une clarification des aides substantielles pour les personnes physiques désireuses d’augmenter la performance énergétique de leur habitation ?
L’Etat accorde un soutien financier pour de nombreuses installations techniques permettant aux citoyens de réduire leur consommation d’énergies fossiles et, ce faisant, leur facture énergétique. Les nouvelles aides qui sont entrées en vigueur le 1er janvier 2008 et qui seront prochainement annoncées par le ministre de l’Environnement concernent les maisons à basse consommation énergétique (classe B) et les maisons passives (classe A). En outre, des subventions sont accordées pour un assainissement énergétique de bâtiments d’habitation existants et pour des installations de chauffage efficaces ou basées sur les énergies renouvelables.

Pour toutes informations et conseils pratiques relatifs à la nouvelle réglementation sur la performance énergétique, appelez la Hot-line 8002-1190 ou contactez le site du ministère de l’Economie et du Commerce extérieur:
www.eco.public.lu/energyefficient



Maître Georges Krieger




« Ce règlement va modifier sensiblement le marché des ventes d’immeubles tout comme celui de la location ; il aura une influence directe et immédiate sur la construction de nouveaux logements et notamment sur le prix de vente des immeubles. »



Maître Georges Krieger, avocat,
spécialiste du droit immobilier


Le 1er janvier 2008 a vu l’entrée en vigueur du règlement grand-ducal du 30 novembre 2007, qui n’a été publié au Mémorial que le 14 décembre 2007. Ce règlement vise la performance énergétique des bâtiments d’habitation, et plus précisément leur isolation thermique. Il s’agit là d’un règlement qui va modifier très sensiblement le marché des ventes d’immeubles tout comme celui de la location ; il aura une influence directe et immédiate sur la construction de nouveaux logements et notamment sur le prix de vente des immeubles.
Nous nous proposons de décrire le régime tel qu’il a été retenu dans le règlement grand-ducal, en nous permettant néanmoins quelques remarques et critiques.
Au fond, le règlement grand-ducal du 30 novembre 2007 impose pour les bâtiments d’habitation plusieurs contraintes : l’existence d’un certificat de performance énergétique (CPE), un calcul de la performance énergétique du bâtiment, le cas échéant une étude de faisabilité couvrant les aspects techniques, environnementaux et économiques, et enfin des exigences minimales qu’un nouveau bâtiment doit respecter.
Le CPE est une attestation de la performance énergétique du bâtiment, il est basé sur un calcul de la performance faite par un ingénieur-conseil ou un architecte. Il s’agit donc d’un calcul savant dans lequel on retient à quel degré l’immeuble perd de l’énergie thermique, respectivement, dans un sens contraire, quelle est son isolation. Pour un immeuble neuf, ceci ne devrait pas être trop difficile pour l’ingénieur ou l’architecte, puisque ce même ingénieur est en charge de faire tous les autres calculs de l’immeuble : il connaît (ou est censé connaître) l’immeuble dont la construction lui est confiée. Pour les anciens immeubles, le problème est très difficile. Comment calculer la perte d’énergie ou la capacité de retenir l’énergie thermique d’une résidence érigée au cours des années 50 ?
Les exigences minimales que les nouveaux bâtiments devront respecter sont définies au chapitre 1er de l’annexe du règlement, un texte tout à fait incompréhensible pour tout non-spécialiste. Il est à noter que ces exigences minimales ne sont obligatoires que pour les bâtiments d’habitation dont l’autorisation de bâtir est demandée après le 1er janvier 2008.
L’étude de faisabilité est une exigence des immeubles neufs (c’est-à-dire dont l’autorisation de bâtir est demandée après le 1er janvier 2008) et dont la surface de référence énergétique est égale ou supérieure à 1000 m².
Elle doit notamment décrire ou exposer la possibilité (ou la faisabilité) d’un approvisionnement en énergie décentralisée faisant appel aux énergies renouvelables, le raccordement à un système de chauffage urbain ou collectif, etc. L’étude est sans aucune utilité puisque le propriétaire ne doit en tirer une quelconque conséquence. Le propriétaire doit ainsi financer une étude de raccordement du bâtiment à un tel système, mais il n’est nullement obligé de réaliser le raccordement.

Les bâtiments neufs
Le Certificat de performance énergétique
Un bâtiment d’habitation neuf est, suivant le règlement grand-ducal, un bâtiment dont la demande en autorisation de bâtir est introduite après le 1er janvier 2008. La question n’est donc pas de savoir quand on construit l’immeuble, c’est la date de la demande introductive de l’autorisation de bâtir qui importe. A ce niveau, la contrainte imposée par le règlement grand-ducal est facilement contrôlable et exécutable pour les administrations : toute demande d’autorisation de bâtir pour un bâtiment d’habitation, respectivement pour une extension ou une modification d’un bâtiment d’habitation, à introduire obligatoirement par un architecte ou un ingénieur-conseil, doit être accompagnée d’un calcul de la performance énergétique et d’un certificat de performance énergétique. Une autorisation de bâtir ne peut être accordée si cette exigence n’est pas respectée.
Par ailleurs, si l’immeuble a une surface de référence énergétique totale supérieure à 1.000 m², il faudra rajouter au dossier une étude de faisabilité telle que décrite ci-dessus.
Enfin, les bâtiments d’habitation neufs doivent respecter des exigences minimales au niveau de la surchauffe de l’immeuble par les fenêtres en été, en ce qui concerne la densité des murs extérieurs tout comme des portes et fenêtres, en ce qui concerne l’isolation des conduites d’eau chaude tout comme les exigences de chauffage de la structure.
Ces exigences, tout comme les exigences du calcul et du certificat de performance énergétique, sont applicables à tous les bâtiments d’habitation neufs, qu’il s’agisse de maisons unifamiliales ou de résidences plus importantes (sauf en ce qui concerne l’exigence de l’étude de faisabilité).


Les immeubles d’habitation existants


Au fond, les immeubles existants devraient respecter toutes les exigences du règlement et ceci dès le 1er janvier 2008 ; excepté pour le point qui va être discuté ci-dessous, il n’y a pas de disposition transitoire. L’immeuble devrait donc disposer dès le premier janvier d’un CPE reflétant le calcul de performance énergétique. Par contre, les anciens bâtiments, quelle que soit leur taille, ne doivent pas disposer d’une étude de faisabilité.
Toutefois, ces exigences ne deviennent contraignantes qu’à partir du 1er septembre 2008. A partir de cette date, un CPE doit exister dans les hypothèses suivantes :
  • une transformation substantielle du bâtiment existant ou de ses installations techniques et qui affecte son comportement énergétique, transformation qui n’est pas soumise à une autorisation de bâtir (donc notamment en cas de changement du chauffage ou de l’application d’une façade isolante). Le certificat doit alors être établi pour la totalité du bâtiment d’habitation ;
  • lors d’un changement de propriétaire dans un bâtiment d’habitation (il suffit d’un changement de propriétaire d’un seul appartement dans une résidence) ;
  • lors d’un changement de locataire dans un bâtiment d’habitation (de nouveau et tout comme dans le cadre d’un changement de propriétaire, il faut un CPE pour tout le bâtiment).
On s’imagine à quel point il y aura des problèmes dans les résidences : les syndics doivent convoquer en assemblée générale, demander l’autorisation de faire effectuer le CPE, demander une provision à payer par les copropriétaires et être sûrs de disposer du CPE pour le 1er septembre !
Tout comme pour les immeubles neufs, lorsqu’il y a extension de bâtiment d’habitation ou modification, et qu’il faut une autorisation de bâtir pour ce faire, l’autorisation de bâtir doit être accompagnée du CPE et du calcul de la performance énergétique pour la partie modifiée. Sur demande motivée, une dérogation pour le respect des exigences minimales est possible.


Bâtiments exempts du CPE


Le règlement grand-ducal du 30 novembre 2007 ne vise que les bâtiments d’habitation. Est défini à l’article 2 comme bâtiment d’habitation tout bâtiment dans lequel au moins 90% de la surface de référence énergétique An est destinée à des fins d’habitation. En d’autres termes, la quasi-totalité des bâtiments mixtes (habitation, bureaux, commerce) ne sont pas visés. Cette discussion est importante pour les résidences :
Dans les résidences où un ou plusieurs lots sont destinés à l’exploitation d’un commerce ou à l’exploitation d’un bureau (notaire, médecin, fiduciaire, etc.), il est impossible d’atteindre les 90% de la surface de référence énergétique à des fins d’habitation.
Il en est de même pour les maisons occupées partiellement à des fins commerciales.
Un autre problème réside dans la définition de la surface de référence énergétique An .
Il ressort clairement de l’annexe du règlement grand-ducal que la surface de circulation (escaliers, couloirs, etc.) fait partie de la surface de référence. Or, ces mêmes parties ne sont pas occupées à des fins d’habitation.
Il se peut dès lors que de nombreuses résidences soient exemptes du CPE du fait que les parties communes destinées à la circulation des personnes sont plus importantes que les 10% des parties habitables (il est à noter que les caves et garages ne sont pas pris en considération).
Dans ces résidences, qu’il y ait un changement de locataire ou de propriétaire, il n’y a pas lieu de verser un CPE puisque tout simplement ces bâtiments ne sont pas considérés comme bâtiment d’habitation au sens de l’article 2 du règlement.
On peut bien s’imaginer à quel point le CPE devient difficile d’application (comme d’ailleurs dans les autres pays qui ont adopté cette réglementation communautaire).
Au moment de la vente d’un appartement, l’agence immobilière, le notaire, ou l’ancien propriétaire, respectivement le bailleur, ne savent pas nécessairement si le bâtiment dans lequel est situé l’appartement donné en location ou en vente est un bâtiment soumis à la nouvelle réglementation.
Un seul lot destiné à des fins commerciales suffit en principe pour changer le régime réglementaire.
Comment calculer avec précision la surface de référence énergétique ?
Qui fait le calcul de la surface de circulation ? Pire : chaque promoteur, s’il a l’intention de contourner cette réglementation, et du moment que le plan d’aménagement général de la localité lui permet, a un intérêt, au moment où il lance la promotion d’une résidence, de retenir dans le règlement de copropriété que le bâtiment est à usage mixte.
Comme tant d’autres textes réglementaires luxembourgeois, celui-ci nécessite, quelques semaines après son entrée en vigueur, des modifications dans les détails d’application.

Maître Georges Krieger, avocat
Magazine Wunnen
www.wunnen-mag.lu | info@wunnen-mag.lu