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29.11.2021

Objectif : inciter les propriétaires à mobiliser leurs terrains

Quel est le potentiel foncier constructible au Luxembourg?

Ce lundi 29 novembre, lors d’une conférence de presse suivie d’un séminaire à la Maison du livre à Belval, Claude Turmes, ministre de l’Aménagement du territoire, et Henri Kox, ministre du Logement, ont dévoilé les résultats de trois études portant sur le potentiel foncier et sa répartition au Luxembourg. La conférence a mis en exergue les trois volets suivants :
- présentation de Raum+, un outil méthodologique pour déterminer les réserves foncières dans le pays (observatoire du développement spatial) ;
- distribution et typologie des propriétaires - qui détient le foncier constructible (Note 29 de l’Observatoire de l’habitat) ;
- évolution des prix de vente des terrains à bâtir en zone à vocation résidentielle entre 2018 et 2020 (Note 28 de l’Observatoire de l’habitat).

Les trois études ont mis en évidence les grandes capacités de développement de logements au sein des périmètres de construction. Pour les 89 communes analysées, la réserve foncière disponible pour la création d’habitat s’élève à 3.750 ha - une surface suffisante pour la construction de 142.000 unités de logement pouvant accueillir plus de 300.000 habitants.
La concentration de la propriété foncière reste très importante : la moitié de ce potentiel constructible est dans les mains de 0,5 % de la population résidente. Pour faire face à la hausse du prix des terrains, le gouvernement mise pleinement sur la mobilisation de cet important foncier constructible. Pour ce faire, il table sur trois instruments phares qu’il a mis ou va mettre en œuvre : le remembrement ministériel, l’impôt foncier national de mobilisation et l’appui donné aux communes dans le cadre du Pacte logement 2.0.

Raum+, un outil méthodologique au service la planification territoriale


Projet commun du Département de l’aménagement du territoire (DATer) − Observatoire du développement spatial et du ministère du Logement − Observatoire de l’habitat, Raum+ est un outil méthodologique visant à apprécier et répertorier les réserves foncières au Grand-Duché de Luxembourg : il permet d’établir une vue d’ensemble, quantitative et qualitative, sur les réserves foncières dans le pays. Raum+ est mis à disposition des communes sur une plateforme intranet sous forme d’une base de données géographiques. Jusqu’à présent, 89 communes ont collaboré avec cet outil afin die réaliser un recensement exact des terrains disponibles. Avec cet outil, le DATer peut répondre à trois enjeux principaux de l’aménagement du territoire : orienter et concentrer le développement territorial aux endroits les plus appropriés, procéder à l’observation et au suivi de l’évolution territoriale et veiller à une utilisation rationnelle du sol ainsi qu’à un développement urbanistique concentrique et cohérent.

5.018 ha recensés : un agrandissement des périmètres de construction ne s’avère pas nécessaire


Les données répertoriées et les analyses réalisées constituent une base précieuse pour l’élaboration de stratégies de développement territorial et de mesures ciblées pour mobiliser les potentiels urbanisables. De l’analyse qui a été menée il ressort une disponibilité de 5.018 ha constructibles répartis comme suit : 64 % en zones d’habitation, 10 % en zones mixtes et 15 % en zones industrielles et commerciales.
« Il est intéressant de prendre connaissance de ces chiffres : plus de 5.000 ha de réserves foncières de toutes sortes avec plus de 14.500 surfaces ont été recensées permettant 142.000 nouvelles unités de logement. Même s’il existe des déséquilibres entre certaines régions à développer et les communes dites endogènes, la conclusion de cette analyse est assez frappante : il n’est pas nécessaire d’agrandir les périmètres de construction », a souligné le ministre de l’Aménagement du territoire, Claude Turmes.

Privilégier un développement urbain durable, réduire l’artificialisation, préserver la qualité de vie


Pour Claude Turmes, il s’agit dès à présent de promouvoir un développement urbain durable en privilégiant l’approche du « Innen- vor Aussenentwicklung ». « Nous devons limiter la consommation de nouveau sol et la fragmentation du paysage, protéger la biodiversité et les terres agricoles et viser une utilisation optimale des services et infrastructures et une diminution des coûts de viabilisation et d'infrastructure technique. Cette démarche s’inscrit clairement dans l’objectif principal de l’aménagement du territoire : préserver la qualité de vie des citoyens sur l’ensemble du territoire en favorisant aussi bien la cohésion territoriale que sociale ». Dans ce contexte, le ministre a mis en avant les scénarios et idées de transition écologique envisagés par les équipes pluridisciplinaires de la consultation internationale Luxembourg in Transition visant un Luxembourg zéro-carbone à l’horizon 2050. « Les idées et concepts novateurs des quatre équipes sont en cours d’achèvement, et seront présentés fin janvier 2022. Ils s’inscrivent dans la mise en oeuvre d’une politique de l’aménagement du territoire cohérente, durable et résiliente au service des concitoyens et dans l’utilisation respectueuse de nos ressources, en premier lieu le sol. Le sol est notre bien commun à tous, notre patrimoine national et notre héritage pour les générations à venir
L’analyse sera complétée prochainement avec les 13 communes restantes. Le développement de Raum+ sera également poursuivi pour englober le potentiel de densification et de renouvellement urbain, notamment en relation avec les friches industrielles. L’objectif étant de réduire l’artificialisation du sol, voire de l’éviter complétement. Un monitoring en continu de cet outil méthodologique de qualité devra par ailleurs être assuré.
La hausse des prix de vente des terrains est sous-jacente à la hausse des prix du logement
La Note n°28 de l’Observatoire de l’habitat se penche sur l’analyse des prix de vente des terrains à bâtir jusqu’en 2020. L’indice des prix du foncier résidentiel créé par l’Observatoire de l’habitat montre une augmentation d’environ +7,9 % en moyenne annuelle entre 2010 et 2020. Cette hausse a été relativement régulière jusqu’en 2017, puis une forte accélération est observée, atteignant + 16,9 % entre 2019 et 2020. Cette évolution du prix des terrains est parfaitement cohérente avec celle observée sur le prix des logements (anciens ou en construction), mais l’augmentation des prix des terrains est tendanciellement plus forte. C’est donc la hausse des prix des terrains à bâtir qui explique en grande partie l’évolution des prix des logements, alors que les coûts de construction n’ont que modérément augmenté jusqu’en 2020.

Très peu d’acteurs détiennent la majorité de la réserve foncière et pourraient réaliser un grand nombre de logements
(Note 29 de l’Observatoire de l’habitat)



Le programme Raum+ comme point de départ…
Les données qualitatives issues du programme Raum+ font ressortir de grandes différences entre les catégories de propriétaires de terrains en ce qui concerne l’intérêt pour le développement d’un terrain et le temps nécessaire à la mise en construction. Les particuliers à eux seuls pourraient construire près de la moitié des logements potentiels sur leurs terrains, mais sont les plus réticents à construire. À l’opposé, les Fonds publics et les acteurs de l’immobilier affichent un fort niveau d’intérêt pour le développement – selon les estimations des communes. De façon générale, ces analyses montrent qu’un nombre important de logements pourraient être construits relativement rapidement par des propriétaires privés. Si la construction de tous ces logements potentiels était effectivement démarrée dans les cinq prochaines années, cela mènerait à un quasi doublement des logements produits par année à moyen terme et à la création de quelque 20.000 logements supplémentaires.

… pour étudier la concentration de la détention foncière
Le potentiel foncier identifié à travers le programme Raum+ en 2020/2021 est plus important que celui recensé en 2016. Ceci découle à la fois de changements au niveau de l’affectation de terrains et d’améliorations méthodologiques. La structure de la détention du foncier n’a néanmoins pas été évolué. Ce sont les propriétaires privés qui détiennent la grande majorité du foncier constructible à vocation résidentielle. Les personnes physiques aux possessions foncières les plus étendues détiennent la majeure partie du foncier constructible à vocation résidentielle : 3.447 individus (0,5% de la population résidente) possèdent la moitié de l’ensemble du potentiel foncier en 2020/2021 (1.865 hectares). Il est cependant intéressant de noter que la part de la réserve foncière des personnes physiques a baissé de 72 % à 64 % de la réserve totale, alors que celle des personnes morales (sociétés) est passée de 15 % à 20 %.
Du côté des personnes morales, le regroupement de sociétés détenues par les mêmes personnes a permis d’obtenir une meilleure compréhension de la distribution réelle du foncier constructible. Ce processus de regroupement révèle que dix groupes de sociétés privées détiennent la moitié de la surface constructible pour l’habitat détenue par l’ensemble des 627 groupes de sociétés. Une analyse plus fine de ces groupes indique que la grande majorité du foncier aux mains de sociétés privées est détenu par des acteurs locaux de l’immobilier.
Entre 2016 et 2020/2021, la part du foncier à vocation résidentielle détenue par les acteurs publics et parapublics (État, communes, Fonds publics) a augmenté de 11,6 % à 13,5 %, soit de +1,9 %. Même si une part de cette augmentation peut découler de changements d’affectations et de changements méthodologiques, elle constitue aussi un effet des actions publiques mises en place pour acquérir du foncier.

Des outils pour mobiliser le potentiel foncier

Le projet Raum + est un outil mis à disposition des communes et de leurs conseillers logement dans le cadre du Pacte logement 2.0. L’objectif est d’évaluer correctement le potentiel foncier existant dans la commune en vue de mettre en place une politique active de mobilisation de terrains.
Le projet Raum+ permet à chaque commune d’effectuer une appréciation qualitative des surfaces disponibles, de leur affectation actuelle, de l'état de leur équipement, des obstacles à leur développement ou de leur disponibilité dans le temps. Ce sont là des informations essentielles pour mettre au point des mesures ciblées afin de mobiliser les réserves. En effet, vu le besoin urgent en logements abordables et le potentiel foncier destiné au logement disponible, il est capital de mobiliser rapidement ces terrains.
Plusieurs outils permettent d’y arriver.
Dans le cadre du Pacte logement 2.0. les communes, soutenues par leur conseiller logement, joueront un rôle essentiel dans la mise en place de cette stratégie de mobilisation.
Par ailleurs, l’article 29 bis de la loi concernant l’aménagement communal prévoit l’introduction d’un mécanisme automatique permettant la cession à la main publique de 10 à 20 % de surfaces constructibles.
Le remembrement ministériel, en cours d’instance, est un autre instrument efficace permettant de développer des projets de construction, au cas où un propriétaire bloque ce projet.
Ces dispositifs seront complétés par la création d’un impôt foncier national destiné à la mobilisation des terrains.
« Sachant que 64,2% des surfaces constructibles pour l’habitat sont dans la main de personnes privées, il est essentiel de parvenir à un changement de mentalité dans la société luxembourgeoise. La propriété privée ne doit pas alimenter la flambée des prix du logement au détriment de l’accès au logement abordable pour une grande partie de la population.
Je rappelle que 21.000 ménages dépensent plus de la moitié de leur revenu pour le logement. Voilà pourquoi les investissements élevés dans la création massive de logements abordables publics sont prioritaires, et pour cela la mobilisation des terrains constructibles est primordiale !», a souligné le ministre du Logement, Henri Kox, lors sa présentation des études sur le potentiel foncier au Luxembourg.
Magazine Wunnen
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