Immobilier d'entreprise
Perspectives optimistes pour 2011
Communiqué de presse de Property Partners
Alors qu'il semblait possible d'afficher un certain optimisme en début d'année, plusieurs nouvelles sont venues mettre un frein à l'embellie économique européenne. Le prix du baril de pétrole se maintient largement au-dessus du seuil de 100 dollars. Ce niveau très élevé s'accompagne de la hausse des cours des autres matières premières, entraînant une inflation de plus en plus forte. Le Statec souligne que cette hausse des prix a un impact sur les entreprises par le biais de la hausse des coûts, mais aussi sur les consommateurs confrontés à la hausse des prix. Toutefois, le PIB de la Zone Euro devrait continuer à progresser et la reprise économique a un impact favorable sur le marché de l'emploi. Dans ce contexte, l'immobilier de bureaux affiche une certaine stabilité au premier trimestre 2011.
Les transactions immobilières (prises en occupation ou « take-up ») concernant les bureaux sont conformes aux trimestres précédents, soit 26 700 m² en 39 opérations d'une taille moyenne de 680 m². Onze d'entre elles concernent des surfaces supérieures à 1000 m². La plus importante a été réalisée par Arendt & Medernach, qui a pris 5630 m² au Kirchberg (Président). Toujours au Kirchberg, Dealis Fund Operations SA a choisi 1608 m² dans le complexe immobilier IEK et la Banque Européenne d'Investissement 1410 m² avenue John F. Kennedy. A Strassen, la Fiduciaire HRT a opté pour 2179 m² dans le projet Centre Horizon et DZ Privatbank pour 1319 m² dans l'immeuble Newton. Le quartier de la Gare a vu deux prises en occupation majeures: Halisol Group, pour 1466 m² boulevard Avranches, et Dematic, pour 1028 m² au Dôme. Fujitsu Technology Solutions SA s'est installé sur 1229 m² à Capellen sur le site West Side Village. Le quartier de la Cloche d'Or a séduit Aperam, pour 1070 m² (Drosbach - Aile C) et AMMC Law, pour 1064 m² (Vertigo). Enfin, Arendt Services a pris en location 1055 m² à Hamm. Logiquement, l'opération d'Arendt & Medernach a un impact fort sur la répartition des prises en location par quartier et par activité. Ce trimestre, les services aux entreprises représentent 61 % de l'activité et le Kirchberg enregistre 36 % du take-up.
Fin mars 2011, le taux de vacance se reduit à 6,7 %, contre 7,85 % en fin d'année dernière, et la sous-location se replie également à 0,75 % contre 0,85 %. Ce taux de vacance affiche de forts contrastes : inférieur à 5% en ville et entre 10% à 20% dans la périphérie. Aux 240 000 m² actuellement inoccupés s'ajouteront environ 60 000 m² en nouvelles livraisons tout au long de 2011, à noter le bâtiment BHK au Kirchberg (13 800 m²) et le Vitrum de Atrium Business Park (16 000 m²) à Bourmicht-Bertrange.
La pression sur les loyers persiste surtout dans la périphérie, dont les niveaux sont en baisse depuis le début de la crise et atteignent aujourd'hui en moyenne 18 à 24 euros. En centre-ville, les loyers ont légèrement augmenté durant 2010 et sont stabilisés au CBD à partir de 35 m2 + VTA euros par mois, au Kirchberg à 30 euros. La Gare, Limpertsberg et la Cloche d'Or commencent à 26 euros le m² et dans le quartier de l'Aéroport à partir de 24 euros.
S'agissant du marché d'investissement, les transactions au premier trimestre ont été au nombre de 8 (dont 4 concernant des commerces, 3 des bureaux et 1 hall industriel), pour un total de 27 millions d'euros. Rappelons que l'année 2010 avait vu se réaliser quelques 345 millions d'euros de ventes, en net repli par rapport aux années précédentes, en raison d'une offre de produits particulièrement limitée. Cependant 2011 devrait voir un volume d'investissement supérieur, en ligne avec la moyenne des dernières années, grâce à des arbitrages dans les portfolios de fonds immobiliers et un dégel des financements. De plus, on compte déjà plusieurs projets en due diligence en ce premier trimestre 2011. Les rendements font preuve d'une bonne stabilité, autour de 6 % en ville, et de 6,5 % à 7 % dans la périphérie.
L'instabilité de la conjoncture économique européenne en général rend difficile une prévision pour les mois qui viennent. Certes, le taux de chômage dans la Zone Euro est repassé sous le seuil des 10 % en février selon Eurostat, et le Luxembourg bénéficie de l'un des taux les plus bas. Toutefois le Statec relève que le secteur financier luxembourgeois a connu en 2010 un nombre de faillites inhabituel : 145 entreprises, contre 69 en 2009 et une trentaine par an au cours des années précédentes. Or la demande de bureaux évolue au rythme de l'activité des entreprises de services. Au troisième trimestre 2010 (derniers chiffres connus), la branche « services financiers » a enregistré une baisse de 1,2 % de son produit intérieur brut. Toutefois, pour terminer sur une note plus optimiste, il faut noter que les actifs nets des OPC luxembourgeois ont progressé de 20 % en 2010. En janvier, si les OPC ont vu un léger repli de leur patrimoine net (-0,7 % selon le Statec), le total des émissions nettes s'est cependant élevé à 14 milliards d'euros. Et fin février, selon l'ALFI, les actifs avaient repris 1,11 %. Si l'inflation peut être jugulée, la croissance de l'économie luxembourgeoise pourrait se confirmer.
Property Partners, 08/04/2011
Vincent Bechet, Managing Director
