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30.07.2020

Communiqué de presse

Refonte du bail à loyer

Mieux encadrer les loyers

Le gouvernement prépare un projet de loi apportant des clarifications sur certaines dispositions du bail à loyer. L'objectif est de mieux protéger les locataires et de renforcer l'offre de logements abordables. Présentées le 29 juillet lors d'une conférence de presse par Henri Kox, ministre du Logement, les nouvelles modalités précisent le principe des 5% de capital investi et introduisent le concept de colocation dans la législation.

Pour le ministre du Logement, il est urgent d'agir en faveur des plus démunis sur le marché du logement. Une étude récente du LISER pour l'Observatoire de l'Habitat a en effet établi qu'en 2018 au Luxembourg quelque 18.000 ménages parmi les 40 % de la population disposant des niveaux de vie les plus bas, dépensaient plus de 40 % de leur revenu disponible pour des besoins de logement.
« Les ménages à faible revenu sont de plus en plus exposés à la précarisation, parce que la part de leur revenu dépensé pour se loger leur laisse de moins en moins pour vivre. Face à l’envolée des prix, le gouvernement va mieux cadrer le marché locatif privé, afin de mieux protéger les locataires » a souligné Henri Kox, lors de la conférence de presse.
En encadrant plus fortement le droit des locataires, le gouvernement espère contribuer à une meilleure protection de ces ménages aux revenus plus modestes.
Quelles sont les aménagements proposés à la législation sur le bail à loyer?

1) Frais d'agence et garantie locative
A l'avenir, les frais d'agence seront répartis équitablement 50/50 entre le bailleur et le locataire. Jusqu'ici, dans les faits, c'est presque toujours le locataire qui se voit facturer les frais de l'agent immobilier, même si c'est le bailleur qui l'a mandaté.
Par ailleurs, le montant légal maximum de la garantie locative est réduit de trois à deux mois de loyer.
Le projet de loi prévoit aussi de nouvelles modalités sur la date de restitution de la garantie locative, ainsi qu'une sanction en cas de non-respect des délais prévus par la loi.

2) Faciliter la colocation
Le projet de loi précise le cadre légal pour la colocation en le distinguant clairement de la sous-location et de la location de chambres meublées. La relation entre les parties engagées dans une colcation est établie légalement par la signature d'un contrat unique avec le bailleur et un pacte des colocataires entre eux.

3) Préciser les modalités de détermination du capital investi
Le Luxembourg dispose depuis 1955 d’un plafond légal fixant le montant maximal du loyer qui peut être demandé par un bailleur. Or, plusieurs décisions de justice récentes ont mis en évidence des imprécisions du texte actuel qui détermine le principe du « plafond légal du loyer annuel fixé à 5% du capital investi » par le bailleur. Les principales précisions apportées par le nouveau texte sont les suivantes:
· Introduction d’une obligation pour le bailleur d’indiquer dorénavant par écrit dans le contrat de bail que le loyer demandé est déterminé de façon à respecter le plafond légal.
· si la construction du logement remonte à 15 ans ou plus, le capital investi est décoté de 2% par période de deux années supplémentaires : Le délai de 15 ans commence à courir à partir du jour de première occupation du logement, peu importe le moment où le bailleur en a acquis la propriété.
· Dans le cas où le capital investi ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives du bailleur, la procédure applicable est maintenant clarifiée.

4) Préciser le plafond du loyer en cas de location de logements meublés, et notamment de chambres meublées

· La règle de plafonnement légal des loyers à 5% du capital investi dans le logement s’applique également en cas de colocation et en cas de location de chambres meublées louées individuellement à des locataires. Le nouveau texte vise ainsi à réduire les abus constatés lors de contrôles de locations de chambres meublées.

· Le bailleur pourra demander, à côté du loyer proprement dit, un supplément de loyer pour l’usage du mobilier, ne dépassant pas une certaine ancienneté, dans les limites fixées par la loi. La règle actuelle, selon laquelle le loyer d’un logement meublé ne peut pas dépasser le double du plafond des 5 %, est abolie.

· Il arrive que le bailleur offre à chacun de ses locataires - ou colocataires - des services additionnels, par exemple des services de conciergerie. Dans ce cas, le contrat de bail signé entre parties devra à l’avenir opérer une claire distinction entre le montant du loyer et le montant de tout autre service additionnel.

5) Abolition de la notion de logements de luxe
La notion de « logement de luxe » permettait d’éviter le plafond du loyer. A part les difficultés rencontrées dans la pratique en relation avec l’application de cette notion, il semble opportun de supprimer les dispositions relatives aux logements de luxe, qui n’ont plus de raison d’être.

6) Précisions sur la qualification du contrat de bail en cas de prorogation du bail
La loi de 2006 est précisée en ce sens qu’en cas de prolongation d’un contrat de bail, le bail prorogé devient un bail à durée indéterminée (et non à durée déterminée comme à l’heure actuelle).

7) Les commissions des loyers
Finalement, les locataires qui vivent dans une commune dans laquelle la commission des loyers compétente ne peut pas siéger en raison d’une vacance d’un de ses assesseurs pourront dorénavant saisir directement le juge de paix en cas de litige.

La hausse de l’allocation de vie chère n’impactera pas le calcul des loyers sociaux

En mai 2020, le gouvernement a doublé l’allocation de vie chère pour l’année en cours afin d’accorder un soutien spécifique aux personnes à faible revenu qui ont été frappées d’une façon particulièrement grave par la crise du dit « Coronavirus ».
Pour que cette aide supplémentaire puisse bénéficier pleinement aux ménages concernés, le Gouvernement a adopté un projet de règlement grand-ducal arrêtant que ce doublement des montants de l’allocation de vie chère ne soit pas pris en compte lors du calcul des loyers sociaux par les promoteurs publics, c’est-à-dire du Fonds du Logement, de la SNHBM et des communes.
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