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19.04.2012

L'analyse de Property Partners

L’immobilier professionnel au 1er trimestre 2012

Communiqué de presseSi le Luxembourg conserve une position privilégiée en Europe, les estimations chiffrées du Service central de la statistique et des études économiques (Statec), tout comme l’examen factuel de la conjoncture économique et financière, incitent à conserver une attitude prudente pour les mois qui viennent. Le Grand-Duché subit en effet les répercussions de la détérioration de l’environnement conjoncturel européen. La croissance du PIB en 2011 en volume n’a atteint, selon les premières estimations, que 1,6 %, et devrait être limitée à 1,4 % en 2012. L’industrie financière, qui contribue pour environ un quart au PIB et emploie 70 000 personnes, est confrontée à plusieurs défis qui pourraient avoir un impact négatif sur son activité. Plusieurs éléments permettent de rester relativement confiants. D’une part, les différents acteurs du secteur ont déjà prouvé par le passé leur réactivité et leur capacité de rebond et d’autre part le Gouvernement luxembourgeois s’implique de son côté pour développer davantage les autres pans de l’activité économique. Enfin, le taux de chômage à fin février 2012 était inférieur à 6%. Mais il est raisonnable de savoir rester modestes et vigilants, en particulier du fait d’un taux d’inflation (2,65% en base annuelle à fin mars). En ce qui concerne l’immobilier de bureaux, les principaux indicateurs sont stables à la fin du premier trimestre.

Au 31 mars 2012, le taux de vacance est pratiquement inchangé à 6,6 %, contre 6,7 % au premier trimestre 2011 et 6,47 % à la fin 2011. Les zones les plus touchées par la vacance sont toujours la périphérie de la ville de Luxembourg, particulièrement Bertrange / Bourmicht (38,88 %) et l’aéroport (17,26 %), ainsi que les autres communes plus éloignées comme Leudelange (25,3 %), Contern (14,71 %) et Capellen (14,23 %). Sur le territoire de la ville de Luxembourg, les situations les plus délicates sont relevées à Hamm (18,12 % de vacance) et Kalchesbrück (12,49 %). Le quartier de la Cloche d’Or est encore nettement sous-occupé, avec près de 10 % de vacance mais est en voie de s’inverser. Le stock total de mètres carrés de bureaux, libres ou occupés, est actuellement d’environ 3,229 millions. Au cours de l’année, quelques 70 700 nouveaux mètres carrés devraient être mis sur le marché. Parmi les grandes opérations projetées, l’immeuble Solarwind, à Windhof, va proposer 7700 mètres carrés supplémentaires, à Leudelange, la rue de la Poudrerie accueillera un nouvel immeuble de 4500 mètres carrés. A Leudelange, signalons également 2800 mètres carrés pour l’immeuble Elise (Goedert – CDC), 2400 mètres carrés dans le complexe Loft 2.0 et, pour le quartier CBD/Merl, 1850 mètres carrés dans l’immeuble 488.

Pour le seul premier trimestre 2012 des prises en occupation, cinquante et une opérations ont concerné un peu plus de 24 000 mètres carrés, en léger retrait par rapport à la même période de 2011 (26 700 mètres carrés), soit une moyenne de 471 mètres carrés par location nouvelle. L’activité enregistrée a été le fait pour 32 % des services aux entreprises et pour 31 % du secteur banque et finance. S’agissant de la répartition géographique, c’est toujours le centre-ville qui a connu les plus nombreuses transactions (35 %), Windhof (15 %) et Howald (13 %) venant juste après. Si l’on rentre dans le détail, neuf transactions ont concerné des surfaces supérieures à 1000 mètres carrés. A Howald, l’étude Bonn Steichen & Partners a pris en location 2614 mètres carrés dans l’immeuble Cubus 2. Dans le centre-ville de Luxembourg, la fiduciaire Rapego a choisi de pré-louer 2286 mètres carrés dans Stargate, l’étude d’avocats internationale Baker & Mc Kenzie s’installe sur 1868 mètres carrés dans l’immeuble Roosevelt, Amazon a augmenté ses surfaces de bureaux avec 1270 mètres carrés aux Rives de Clausen et CGFP a préféré 1087 mètres carrés dans l’immeuble 488. En dehors de Luxembourg Ville, la Southlane Tower à Esch-Belval a séduit l’Institut luxembourgeois de la normalisation, de l’accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services (Ilnas) qui y a pris en location 1740 mètres carrés, et le regroupement Sixcards/Cetrel/Telekurs a choisi 1500 mètres carrés à Leudelange. Enfin, il faut noter que l’immeuble Solarwind accueille deux nouveaux arrivants: Project SA sur 1582 mètres carrés et Richet SA sur 1041 mètres carrés.

La sous-location se maintient à 0,77 %. Les loyers évoluent peu dans leur ensemble. Pour mémoire, rappelons que ceux du centre-ville s’établissaient fin 2011 entre 35 et 40 euros le mètre carré hors TVA dans des immeubles neufs ou récents. Au Kirchberg, ils se situaient entre 31 et 33 euros, dans le quartier de la gare entre 30 et 32 euros et à Limpertsberg, entre 27 et 30 euros le mètre carre. À l’aéroport, les prix s’établissent entre 26 et 28 euros, à Strassen entre 25 et 28 euros, à Capellen entre 21 et 23 euros, à Leudelange, Howald et à Bourmicht entre 22 et 24 euros, à la Cloche d’Or ils démarrent à 24 euros.

En ce qui concerne les investissements, une dizaine de transactions est déjà anticipée pour l’année en cours, pour un total qui devrait avoisiner les 300 millions d’euros, selon les premières estimations. Au premier trimestre, une surface a déjà changé de mains pour un montant de 23 millions d’euros. Les rendements sont stables : 5,5 % en Ville, et entre 6,75 % et 7,5 % en périphérie. Rappelons que l’année 2011 avait enregistré 435 millions d’euros de vente. Les investisseurs sont depuis quelques années particulièrement sensibles à l’efficacité énergétique des bâtiments. Ce qui explique sans doute le succès d’opérations du type de celle de l’immeuble SolarWind à Windhof, ou de 488 à CBD/Merl.

Nous pouvons également citer le début des travaux de constructions des nouveaux sièges de KPMG et Arendt & Medernach (respectivement 16 000 m² et 17 000 m²) sur l’avenue JF Kennedy. Le cabinet d’avocats Arendt & Medernach va ainsi regrouper ses bureaux sur un seul et même site à l’horizon 2014. La perspective de livraison des locaux de KMPG est du même ordre. Ernst & Young a de la même manière entamé la construction de ses 20 000 mètres carrés le long de la même avenue. Le terme est prévu pour fin d’année 2014 Toutes ces constructions se situeront entre le Centre commercial Auchan et autour de la nouvelle Bibliothèque Nationale et occuperont les derniers terrains libres de ce côté de l’avenue JFK.

Le premier trimestre stable de l’activité immobilière de bureaux ne permet pas d’asseoir des perspectives fiables pour l’année entière. Signalons d’ailleurs que le Statec estime que les hypothèses qui fondent les prévisions de croissance de la Commission Européenne sont suffisamment fragiles pour justifier la présentation d’un scénario alternatif : la croissance du PIB luxembourgeois serait négative en 2012, avec un chômage dépassant les 7 % et des dépenses publiques supérieures aux normes européennes. Aucun des deux scenarii ne paraît plus probable que l’autre, et une voie moyenne est toujours possible, mais nous pouvons dire que la prudence reste de mise.

Vincent Bechet
Managing Director
Property Partners SA
Magazine Wunnen
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