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11.02.2010

L’immobilier d'entreprise en 2009

L’immobilier d\'entreprise en 2009

La crise est passée par là



Conférence de presse de BNP Paribas Real Estate Luxembourg

Les chiffres ont pris du plomb dans l’aile, mais la situation de l’immobilier de bureaux au Luxembourg reste avantageuse en comparaison avec ce qui s’est passé dans la plupart des grandes villes européennes. C’est en substance la teneur du message présenté par BNP Paribas Real Estate lors de la conférence de presse du 11 février.
Pour 2009, presque tous les indicateurs ont accusé le coup du ralentissement économique dû à la crise.
La prise en occupation en 2009 a atteint 125 905 m², ce qui représente une baisse de 51% par rapport à 2008. Un regain d’activité a été constaté au 2e semestre, avec une hausse de 54% par rapport à la première moitié de l‘année.
Le taux de vacance au Luxembourg, même s’il est passé de 2,1% en 2008 à 5,4% en 2009, reste relativement bas au regard des autres villes européennes (taux de vacance moyen 9,8%)
Quant au marché de l’investissement, il a augmenté de 5% (506,4 millions d’euros en 2009 contre 480,4 millions en 2008), avec une nette progression au 2e semestre de 52% par rapport au 1er semestre.
Avec une demande placée qui représente 41%, la Ville de Luxembourg reste très active. En revanche, le quartier du Kirchberg voit sa participation ralentie (11% contre 49% en 2008) et est dépassé pour la première fois par le site d’Esch/Belval, dont le résultat exceptionnel découle de l’extension de la Dexia pour une surface de 14 495 m² et à la pré-location par l’ADEM de 9057 m² dans le premier immeuble des Twin Buildings.

Vacance : déséquilibre entre l’offre et la demande


Près de la moitié des immeubles livrés en 2009 n’ont pas encore trouvé preneur, avec comme conséquence un taux de vacance à 5,4%. Il s’agit là d’une valeur pondérée, certains quartiers présentant des taux de vacance plus importants (12% à la Cloche d’Or, 6,5% au Kirchberg). L’offre immédiate s’élève donc à plus de 166 000 m², alors qu’elle se situait à 61 000 m² en 2008. Pour 2010, le taux de vacance générale devrait continuer à progresser pour se stabiliser autour de 7%.

Pression à la baisse sur les loyers


La hausse des produits disponibles sur le marché a engendré une baisse de 16,6% des loyers « prime », qui sont notés à 40€/m2/mois contre 48€ en 2008. Une hausse de 14% a cependant été observée au 2e semestre 2009 par rapport à la première moitié de l’année 2009.
Le loyer moyen pondéré, quant à lui, accuse un repli de 4,4% pour s’établir à 24€/m2/mois contre 25,1€/m2/mois en 2008. Il s’est cependant stabilisé au cours de la deuxième moitié de l’année.

Le cap des 3 millions de m2 est franchi


Le parc immobilier de bureaux a franchi le seuil des 3 millions de m2. Il a augmenté de 13% en 2009 par rapport à la moyenne de ces cinq dernières années, pour atteindre 157 500 m². Cela se traduit par une hausse de l’offre immédiate qui a quasiment triplé en un an. Le rythme de livraison devrait ralentir de 36% en 2010. On compte parmi les grands projets le Vertigo à la Cloche d’Or (24 300 m²) ou encore le CMIL au Kirchberg (13 500 m²).

Le marché de l’investissement


Le volume total d’investissement s’élève à 506,4 millions d’euros, ce qui représente une légère amélioration de 5,4% par rapport à 2008 et une progression au 2e semestre 2009 de 52% par rapport au 1er semestre. Avec 74% du volume total d’investissement, c’est une nouvelle fois le marché de bureaux qui constitue le segment le plus actif. Vient en second lieu le segment de l’industriel (19%). La transaction la plus importante de l’année a d’ailleurs été réalisée dans ce segment, pour un montant de 78,5 millions d’euros dans le quartier de l’Aéroport. Le marché de l’investissement est détenu à 44% par les investisseurs locaux, qui devancent les fonds allemands (38%) et belges (2%). Les rendements « prime » se sont stabilisés sur la deuxième moitié de l’année à 6,40% après avoir augmenté de 20 points de base au cours du premier semestre. Les taux de rendement au Luxembourg sont supérieurs aux marchés cycliques comme Londres (5,50%) et Paris (5,50%), où les valeurs ont fortement diminué.
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