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01.02.2008

Chiffres records pour l’immobilier d’entreprise en 2007

Chiffres records pour l’immobilier d’entreprise en 2007
Chiffres records pour l’immobilier d’entreprise en 2007
Chiffres records pour l’immobilier d’entreprise en 2007

Conférence de Jones Lang LaSalle



En 2006, le Luxembourg a connu la croissance économique la plus rapide parmi les pays de l’ancienne Europe des Quinze, suivi par l'Irlande. Au niveau de la croissance des exportations, un léger recul à 5,8% est prévu pour 2008. Le niveau des exportations devrait toutefois rebondir à 6,6% d'ici 2009, où l'on prévoit une croissance moyenne du PIB de 4,6%. Le Luxembourg héberge aujourd'hui un marché financier parmi les dix plus importants du monde, ainsi que le deuxième marché des fonds d'investissement, derrière les Etats-Unis. Le cadre fiscal et légal du pays, à la fois souple et fiable, est un attrait majeur pour les investissements des sociétés. C'est pourquoi, tout au long de l'année, le Luxembourg a dépassé toutes les attentes tant sur le marché locatif que sur celui de l’investissement, faisant de 2007 une année-record.

Olivier Bastin, managing director de Jones Lang LaSalle : «Les investisseurs institutionnels, principalement allemands, ont continué à affluer en force au Luxembourg en 2007 et à contribuer à l’augmentation de la demande. Pour 2008, la principale question sera de savoir si suffisamment de produits seront disponibles sur le marché. Aujourd'hui, l’offre est assez limitée.»

Marché locatif


Prise en occupation record de 186 000 m² ; taux de disponibilité de 2,1% le plus bas d’Europe

Au quatrième trimestre 2007, la prise en occupation a atteint 60 000 m². Il s'agit du deuxième taux réalisé au Luxembourg, après le taux-record de 75 000 m² du premier trimestre 2006. La prise en occupation totale pour l’année s’élève à 186 000 m², soit le taux le plus élevé jamais réalisé au Luxembourg, représentant une augmentation de 11% par rapport à 2006. Ce résultat est dû à la demande croissante émanant des secteurs bancaire, financier et de services aux entreprises

Le taux de disponibilité à Luxembourg a reculé de 40 points de base supplémentaires au cours du dernier trimestre, pour atteindre 2,1%. Parmi toutes les villes européennes reprises dans l’index de Jones Lang LaSalle, Luxembourg est une fois de plus celle qui affiche le taux de disponibilité le plus bas. La demande est si forte et la concurrence si rude que les besoins en surfaces des corporates dépassent l'offre disponible. 89% des produits qui seront livrés sur le marché en 2008 sont déjà pré-loués.

En 2008, 145 000 m² supplémentaires seront proposés sur le marché, dont seuls 16 700 m² (11%) sont spéculatifs. Etant donné qu'il faut parfois compter jusqu’à trois ans, voire plus, entre l'acquisition du terrain, l’obtention des permis de construire et la réalisation du projet, le niveau de l’offre reste équilibré. En 2009, 123 000 m² seront proposés sur le marché. Il s'agit presque exclusivement de produits spéculatifs.

Le manque de surfaces de bureaux disponibles combiné à un nombre de locataires croissant a eu pour conséquence une augmentation supplémentaire des loyers haut-de-gamme, qui ont atteint 480 €/m2. Ceci représente une augmentation de 14% en un seul trimestre. Les loyers du quartile supérieur ont atteint 384 €/m2 pour 2007.

Parmi les transactions les plus importantes du quatrième trimestre 2007, il convient de citer la pré-location par la HSBC Private Banking de 8 192 m² au Dairy House dans le quartier de la gare, mais aussi la prise en location de 4 296 m² dans le CBD par l'institut bancaire Pictet & Cie, celle de 4 096 m² par BNP Paribas Securities Services dans l'immeuble H2O à Howald et celle de 2 577 m² par la Banque Invik Asset Management dans l'immeuble Pôle Nord dans le CBD.


Marché de l’investissement


Volume d’investissement record de 2,8 milliards d'euros ; Recul des investissements en 2008 à cause du manque de produits

Les investissements au Luxembourg ont atteint le chiffre-record de 2,8 milliards d'euros, ce qui représente un accroissement considérable par rapport au record précédent, réalisé en 2006, avec 1,23 milliard d'euros. Au total, les investissements se chiffraient à 612 millions d'euros au quatrième trimestre, ce qui est légèrement inférieur à la moyenne trimestrielle de 700 millions d'euros en 2007.

Comme partout en Europe, quelques transactions majeures ont été enregistrées au Luxembourg. Sur les 33 transactions réalisées en 2007, 11 dépassent les 100 millions d'euros chacune. L'investissement le plus important de l'année a été effectué au cours du dernier trimestre et fait partie des principales transactions à l'échelle européenne. IVG a acquis l’immeuble Deutsche Börse/Clearstream (50 000 m²) au Kirchberg pour 350 millions d'euros. Une autre transaction d'envergure a été réalisée à Gasperich, où Irish Life a acquis le projet Vertigo (24 000 m²) d'Allfin pour 145 millions d'euros. Les immeubles de bureaux restent le secteur principal de l’investissement avec 27 transactions sur 33 en 2007.

En 2008, on prévoit que, comme en 2007, les rendements haut-de-gamme atteindront toujours entre 5,3% et 6,1%. Malgré la croissance et l'évolution rapide du marché de l’investissement et du marché locatif de qualité, le marché immobilier luxembourgeois de l’investissement subit l'influence des conditions générales du marché européen. De plus, en raison du manque de surfaces disponibles, le volume d’investissement pour 2008 ne devrait pas atteindre le niveau-record de 2007. Ceci s'est déjà produit en 2005, lorsque le niveau d’investissement est descendu à 230 millions d'euros, soit moins de la moitié du niveau atteint l'année précédente, à cause du manque de produits. En 2006, de nouveaux produits ont pu être proposés aux investisseurs et les investissements sont alors passés à 1,23 milliard d'euros.

Olivier Bastin commente: «Les investisseurs qui sont arrivés sur le marché il y a entre deux et quatre ans, tout comme les propriétaires-occupants, seront en mesure de réaliser des bénéfices très intéressants s'ils décident de vendre.»
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