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18.09.2009

Etude de BNP Paribas Real Estate sur l'immobilier d'entreprise

Etude de BNP Paribas Real Estate sur l'immobilier d'entreprise
Etude de BNP Paribas Real Estate sur l'immobilier d'entreprise
Etude de BNP Paribas Real Estate sur l'immobilier d'entreprise

Les immeubles ont le moral en berne



BNP Paribas Real Estate vient de publier les chiffres de sa plus récente étude sur le marché de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg et en Europe. Des chiffres teintés de rouge à cause de la crise financière et économique, mais qui laissent entrevoir certaines lueurs positives.
En période de frilosité économique, les entreprises sont moins gourmandes en m2 et les investisseurs plus prudents et sélectifs. Les taux de vacance des immeubles sont à la hausse et les loyers baissent. D’un autre côté, en conséquence directe de la chute des prix constatée dans toutes les grandes villes d’Europe, les taux de rendement « prime » sont orientés à la hausse, et les marchés offrent de bonnes opportunités aux investisseurs disposant de liquidités suffisantes. Pour le premier semestre 2009, Londres et Paris ont ainsi déjà vu leur activité immobilière amorcer une reprise, après les chutes spectaculaires de prix au 2e semestre 2008. Avec un peu de décalage par rapport au reste de l’Europe, le Luxembourg a ressenti l’impact de la crise au cours du premier semestre 2008, affichant plusieurs indicateurs en berne : chute du take-up, repli du volume d’investissement, taux de vacance à la hausse. Le ralentissement est plus accentué dans certains quartiers que d’autres. Le Kirchberg, par exemple, pour la première fois de son histoire, offre au regard des surfaces d’immeubles vides, faute de locataires ou de preneurs. Certaines entreprises se retrouvant avec un trop-plein de bureaux, cherchent des issues en proposant de la sous-location. Cependant, selon Martin Heyse, administrateur délégué Benelux, il ne faut pas dramatiser. Le Luxembourg subit certes les effets du "tsunami" mondial, mais de façon moins marquée que d’autres capitales européennes. Ainsi, pour le premier semestre 2009, alors que la plupart des grandes villes d’Europe ont vu leur volume d’investissement chuter d’au moins 50%, au Luxembourg cet indicateur ne recule « que » de 16%. D’autre part, la baisse de l’activité est à pondérer en accord avec les niveaux extraordinaires atteints en 2006/2007/2008. Les résultats pour 2009 devraient revenir à des niveaux proches des années 2004/2005. Enfin, même s’il a subi une hausse, le taux de vacance reste le plus faible de l’Union européenne.

Moins de bureaux et des surfaces plus modestes


Après avoir atteint un niveau historique de 122 000 m² sur le premier semestre 2008, la prise en occupation de bureaux sur la première moitié de l’année 2009 affiche un total de 49 000 m², ce qui représente une baisse de 59% par rapport à 2008 et un recul de 34% par rapport à la moyenne calculée sur les premiers semestres de ces cinq dernières années. Cette tendance à la baisse se reflète aussi dans le nombre de transactions, 77 contre 106 en 2008 (baisse de 27%).
Dans un contexte économique plein d'incertitudes, les entreprises sont moins friandes de grands espaces de bureau. 87% du nombre de transactions effectuées au 1er semestre 2009 ont porté sur des surfaces inférieures à 1 000 m².
Les transactions majeures ont été réalisées par P&T (5 767 m² à Gasperich), Lombard International et Nord LB, respectivement 6 200 m² et 9 400 m² dans le quartier de l’Aéroport.

La périphérie devance la ville


Avec une prise en occupation inférieure à 50%, la ville de Luxembourg cède la première place à la périphérie qui affiche 57%. La périphérie-est a été le principal moteur de l’activité en périphérie, avec
22 702 m², soit 80% du take-up dans cette zone. Ce résultat s’explique par les transactions réalisées par Lombard International (6 200 m²) et Nord LB (9 400 m²). En l’espace d’un an, la périphérie a progressé de plus de 41%. En revanche, le quartier du Kirchberg, qui s’étend sur plus de 854 000 m² et qui représente le plus important quartier en termes de stock de bureaux (29%), affiche, au 1er semestre 2009, 8% seulement de la performance réalisée un an auparavant (4 260 m² contre 52 058 m²).

Secteurs d’activité


Le premier semestre 2009 a été caractérisé par la prédominance du secteur des services (80%) par rapport au secteur public. Les services financiers prennent la tête du classement avec plus de 43%. Viennent en second lieu les services liés à l’information et à la communication, principalement représentés par P&T (5 767 m² à Gasperich). Le secteur public, après avoir dominé le marché l’an dernier, reste en retrait avec une participation de 4,3%.

Vacance : à la hausse


Après cinq années consécutives de baisse, le taux de vacance est reparti à la hausse pour s’établir à 3,8%. Il s’agit là du taux de vacance le plus faible de l’Union Européenne, ce qui, pour BNP Paribas Real Estate, signifie que le marché de l’immobilier de bureaux luxembourgeois reste un marché très sain. Le taux de vacance devrait augmenter encore pendant le deuxième semestre 2009, pour se stabiliser entre 4 et 5%.

Les loyers baissent


La situation économique et le ralentissement du take-up engendrent une pression à la baisse sur les loyers. On observe un retour à des seuils plus normaux pour le loyer « prime » qui s’affiche aujourd’hui à 35 €/ m² /mois, soit une baisse de 12,5% par rapport à la même période l’an passé. Le loyer moyen pondéré suit la tendance générale et accuse un léger repli (-4%), pour s’établir à 24 €/m²/mois, soit 288 €/m²/an.
Les loyers devraient se stabiliser sur la deuxième moitié de l’année.

Parc immobilier : le cap des 3 millions de m² franchi en 2009


L’offre de nouveaux bureaux affiche une croissance limitée. En effet, depuis le 1er janvier 2009, seulement 12 500 m² ont été livrés. La livraison majeure concerne l’immeuble Axento pour une surface de 10 000 m² dans le quartier du Kirchberg. Pour le deuxième semestre, le parc immobilier devrait croître de 3%, avec l’ajout de 94 500 m². Les grands projets attendus pour la deuxième moitié de l’année sont : le complexe Président (28 000 m²) au Kirchberg, le Findel Business Center (25 000 m²) à l’Aéroport, l’Arsenal (7 000 m²) dans le Centre-Ville et le West Side Village (12 000 m²) à Capellen.

Recul des investissements


Pour le premier semestre 2009, le marché de l’investissement a réalisé un volume de 161,4 millions d’euros (recul de 17% en comparaison avec la même période l’an dernier). Le marché des bureaux représente le segment le plus actif : 88% du volume total d’investissement.
Les deux transactions majeures, conclues par Nord LB (F7 Findel Golf à l’Aéroport) et P&T (le Bian à Gasperich), représentent 62% du montant total investi.
Les investisseurs locaux ont pris un léger avantage sur les investisseurs allemands, et affirment leur position sur le marché avec
47% du volume total, contre 37% pour les allemands. Les investisseurs belges arrivent en troisième position et réalisent 6% du montant total investi. Comme prévu depuis la fin de l’année dernière, les taux de rendement « prime » ont gagné 20 points de base, pour s’afficher aujourd’hui à 6,40% (baux 6/9 ans).

L’étude de BNP Paribas Real Estate était présentée par Martin Heyse, Managing Director Luxembourg, Birthe Müller-Weykam, Deputy Managing Director Luxembourg, et Simone Roberti Chargé d'Etudes - International.
www.realestate.bnpparibas.com
Magazine Wunnen
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