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16.12.2009

Conférence « Passeport énergétique : vers un marché plus transparent ? »

Conférence « Passeport énergétique : vers un marché plus transparent ? »
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Conférence « Passeport énergétique : vers un marché plus transparent ? »
La conférence organisée le jeudi 10 décembre conjointement par la Chambre de commerce et le magazine Wunnen dans l’auditoire du Centre de conférence a attiré un public nombreux, essentiellement composé de professionnels des secteurs immobilier et construction. Beaucoup s’interrogent sur les aspects pratiques liés à l’échéance du 1er janvier 2010 et à l'introduction de l’obligation du certificat de performance énergétique (CPE) également pour les bâtiments d’habitation existants, en cas de changement de propriétaire, de locataire et dans le cas d’une transformation ou modification substantielle des installations techniques.
De nombreux doutes subsistent, notamment en ce qui concerne les immeubles en copropriété.

Le certificat : une incitation à l'assainissement


Après les mots de bienvenue et d’introduction de Paul Emering, secrétaire général de la Chambre de commerce, et Jean-François Zimmer, directeur du magazine Wunnen, la première partie de la soirée a donné lieu aux exposés des cinq orateurs invités.
Georges Reding, attaché de gouvernement à la division de l’Energie du ministère de l’Economie et du commerce extérieur, a rappelé les objectifs de la réglementation, à savoir une plus grande transparence pour l’acheteur ou le locataire, l’incitation à l’assainissement énergétique, tout en expliquant ses grandes lignes, notamment les critères d’établissement du certificat, l’agrément donné par le ministère aux experts habilités à produire le CPE, le principe de classification, le programme d’aides étatiques. Il a également donné un aperçu sur la prochaine étape prévue pour courant 2010, portant sur l’extension du cadre réglementaire aux bâtiments fonctionnels. Le CPE est une classification obligatoire, qui peut recommander des travaux de rénovation mais qui ne les impose pas.
Dans cet ordre d’idées, les architectes Thierry Cruchten et Steve Weyland, de l’Ordre des architectes et des ingénieurs-conseil (OAI), ont présenté, au moyen de slides, un cas de figure réel, montrant la réflexion et les travaux qui ont permis de transformer une maison unifamiliale datant des années 70, en la faisant passer d’une classe I vers un niveau B correspondant à une haute efficacité énergétique. Cet exemple concret démontre qu’au-delà de l’établissement du CPE, le conseil et l’accompagnement d’un expert permettent d’envisager la rénovation d’une bâtisse existante, qui à la fois améliore son confort et la rend moins énergivore, tout en bénéficiant des aides de l’Etat. Cette éventualité apparaît d’autant plus d’actualité que 80% du parc immobilier sont constitués de constructions datant d’avant 1980.


Le syndic : Obligation de conseil et de moyens pour le syndic


Selon Sidney Schamburger, président du Groupement des syndics professionnels du Grand-Duché de Luxembourg, un double rôle incombe au syndic en matière de CPE : il a une obligation de conseil - il doit informer les copropriétaires – et une obligation de moyens – il doit convoquer une assemblée générale (AG) pour décider de l’établissement du passeport. Le vote est pris à la majorité simple de l’assemblée, et la répartition du coût est faite entre les copropriétaires à parts égales. Au vu des fortes disparités des tarifs, M. Schamburger conseille aux syndics de préférer le devis le moins cher parmi ceux présentés par différents experts. Il a ensuite abordé le cas des immeubles pour lesquels il existe des doutes quant à la détermination des 90% de surface destinée à des fins d’habitation. Une autre situation potentiellement conflictuelle peut surgir si la majorité de l’assemblée générale vote contre l’établissement du CPE, alors que l’un des copropriétaires en a besoin en vue d’une vente ou location. Ce dernier peut alors prendre l’initiative de faire établir le CPE, une certification qui sera valable pour l’ensemble de la résidence, et il sera en droit de demander que les frais soient partagés entre les copropriétaires.

Suspendre l’acte notarial en cas d’absence du passeport


Maître Patrick Serres, représentant de la Chambre des notaires, a considéré les différentes dispositions du cadre légal. La Chambre des notaires recommande de mettre en état suspensif la conclusion d’un acte notarial en cas d’absence de CPE. Maître Serres a apporté des précisions quant aux types d’actes concernés, énumérant différents cas dans lesquels le CPE n’est pas exigé : vente forcée, vente ordonnée par justice, saisie immobilière, vente d’un bâtiment destiné à la démolition complète. Quand le CPE doit-il être produit ? Selon Maître Serres, la présentation du document est obligatoire à la fois au moment où le propriétaire déclare son intention de mettre en vente ou en location son bien et au moment du transfert effectif de la propriété ou de la conclusion du bail) . Comme au Luxembourg, « le compromis de vente vaut vente », il y a lieu de disposer du CPE dès la signature de ce document. Maître Serres a également abordé les cas de vente d’un garage ou d’une dépendance. Il convient ici de faire la différence entre les lots situés dans l’enceinte du bâtiment, compris éventuellement dans la surface énergétique de référence et dont la vente peut être soumise à l’établissement du CPE, et ceux qui se trouvent à l’extérieur. Maître Serres a enfin évoqué la possibilité de sanctions pénales en cas de non-respect du règlement.

Un instrument que le secteur doit apprendre à maîtriser


Jean-Paul Scheuren, vice-président de la Chambre immobilière, a souligné le caractère définitif du règlement concernant le CPE et le contexte environnemental dans lequel il s’inscrit. Il y a urgence à réduire les dépenses d’énergie et à lutter contre le réchauffement climatique et il faut s‘attendre à une véritable révolution dans les années à venir dans la façon de construire et d’habiter. Jean-Paul Scheuren se demande cependant si les mesures gouvernementales d’encouragement à l’assainissement énergétique sont suffisantes : un propriétaire-bailleur trouvera-t-il avantageux de rénover son bien en pensant que c’est le locataire qui en profitera en voyant diminuée sa facture d’énergie ? Pour les agents immobiliers, le passeport énergétique doit apparaître comme une première indication factuelle et chiffrée de la qualité d’un bâtiment. Il ne faut pas qu’une négligence dans ce domaine devienne une cause de blocage dans les processus de vente. Avant d’accepter un mandat de vente, les agents immobiliers responsables sont encouragés à s’assurer de l’existence d’un CPE. Ils ont également intérêt à ajouter une clause dans le compromis de vente indiquant l’obligation du propriétaire de produire le certificat.
Jean-Paul Scheuren est convaincu que l’introduction du CPE va avoir une incidence sur les prix du marché. Alors que les objets en vente n’ont jamais été si nombreux, le CPE sera considéré par les acquéreurs potentiels comme un critère de choix important.


La pratique apportera des réponses


La deuxième partie de la conférence a donné lieu à une série de questions-réponses avec le public portant sur une profusion de situations pratiques, auxquelles les orateurs ont apporté des réponses ou des éléments de réflexion.
Des explications ont notamment été fournies quant à la disparité des tarifs pour le CPE. L’intervention conduisant au certificat peut en effet varier d’expert en expert, depuis la simple consultation par téléphone jusqu’à une analyse détaillée de la qualité du bâtiment. Pour des constructions anciennes, une investigation plus poussée peut révéler des qualités insoupçonnées au premier coup d’œil et il peut en résulter une classification plus avantageuse.
Il manque aux experts une sorte de « cahier des charges » stipulant les tâches à effectuer pour l’établissement d’un CPE.
Une apparente contradiction a été constatée entre, d’une part, le droit accordé par la loi à l’assemblée générale de prendre, à la majorité simple, des décisions concernant la copropriété – ce qui lui donne la possibilité de refuser le passeport - et, d’autre part, le règlement concernant le CPE qui prévoit une répartition des charges entre tous les copropriétaires.
En conclusion de la conférence, il s’avère que beaucoup de zones floues restent à clarifier et qu’après le 1er janvier 2010, les situations pratiques complexes vont, soit demander de nouveaux affinages de la part du ministère, soit des arbitrages par voie judiciaire.
Magazine Wunnen
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