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05.09.2008

Commentaire : Les chiffres de l’Observatoire

Commentaire : Les chiffres de l’Observatoire
Depuis quelques jours, le petit monde immobilier du Luxembourg semble être sens dessus dessous. L’Observatoire de l’Habitat publie des chiffres et affirme que le prix de vente des maisons et des appartements chute.
Le lendemain soir, un haut représentant du ministère du Logement se targue sur notre chaîne de télévision nationale que le gouvernement a mis en route les mesures qui font que, maintenant, il y a autant de logements sur le marché que jamais auparavant dans l’histoire du pays. Il parle de 18.000 unités et annonce qu’il y en aura encore plus à l’avenir.
Ce chiffre de 18.000 - repris le 5 septembre dans un article du « Letzebuerger Land », un hebdomadaire réputé pour son sérieux – est basé sur le nombre d’annonces publiées sur le site athome.lu, dont l’exploitant a l’honnêteté intellectuelle de préciser qu’il comporte des doublons. Ce qui veut dire que le nombre réel d’objets en vente sur ce site est inférieur. Première précision à faire.
En deuxième lieu, qui nous garantit que ce site privé constitue une source fiable pour établir des soi-disant statistiques commentées dans le public ? Qui garantit que tous les vendeurs publient leur annonce sur ce site ? Quelle est l’aberration de vouloir laisser entendre qu’un seul site Internet rassemblerait l’ensemble des objets en vente au Luxembourg ? Même s’il constitue certainement une bonne source d’information, ce n’est pas encore le Statec.
Ensuite, le communiqué de l’Observatoire de l’Habitat mentionne en fin de texte que le recensement des chiffres s’est fait sur base d’annonces publiées « au cours de la première semaine de chaque mois ».
Première semaine de chaque mois ? Pourquoi la première et non la troisième par exemple ? Parce que les astres ont dit aux manitous de l’Observatoire que c’est la semaine où les prix seront plus corrects que les autres ? Parce que les fonctionnaires de l’Observatoire ont besoin d’explorer des chiffres pendant les trois autres semaines du mois et ne peuvent plus recenser ?
Dans pareil cas, faisons un petit clin d’œil aux opérateurs du secteur immobilier : si vous augmentez de 25% le prix affiché de vos objets dans les annonces publiées au cours de cette première semaine du mois, l’Observatoire va nous sortir la prochaine fois un communiqué alarmant d’une hausse spectaculaire des prix de vente des logements.
Mais quel amateurisme règne dans les bureaux des fonctionnaires en charge ?
Et sur base de ces chiffres se déclenche dans notre petit Grand-Duché une vague d’articles, de reportages, d’interventions. Et même des fonctionnaires suffisamment bien placés pour devoir connaître un tant soit peu le secteur tombent dans le piège et déclarent d’un air satisfait que les prix sont en baisse grâce aux actions du gouvernement.
Quelques réflexions à ce sujet.
Si les banques durcissent les conditions d’octroi de crédit et regardent depuis quelques mois de plus près les dossiers pour éviter des casses, le nombre de transactions diminue.
Si les acheteurs potentiels se voient rejeter leurs demandes de crédit parce que leur apport personnel est largement insuffisant, le nombre de transactions diminue.
Si le vendeur d’un bien veut maximiser son gain en haussant volontairement le prix de son logement en vente par rapport à la valeur réelle (ce qui a été le cas ces dernières années), à un moment donné, plus personne n’achète. Et encore moins si la banque rejette le dossier de crédit parce que ni apport personnel ni remboursement mensuel ne sont réalistes.
Si le contexte économique général est aussi incertain que dans l’état actuel, les amateurs réfléchissent à deux fois avant de signer un compromis d’achat qui les lie à des obligations portant souvent au-delà de 20 ans.
Voilà les facteurs réels qui font que le nombre de ventes est en baisse et que le poids entre vendeurs et acquéreurs est en train de se rééquilibrer sainement vers un niveau égalitaire. Un niveau qui fait que si je veux vendre aujourd’hui, je ferais bien de réfléchir si le prix irréaliste que j’envisage ne va pas me greffer pendant des mois avec un bien qui ne vaut que 70% ou 80% de son prix affiché.
En quoi tout cela représente-t-il des actions du gouvernement ?
Pire : en déclarant à la télé sur base de données peu fiables que les prix baissent et que dorénavant, toutes les perspectives sont données pour davantage de baisses, le représentant du ministère ne fait qu’aggraver la situation en chauffant la spirale de la descente. A ceux qui veulent acheter, il dit : attendez, vous ferez bientôt de meilleures affaires. Et à ceux qui veulent (ou doivent) vendre parce que le crédit relais engagé commence à trop peser, il claque la porte au nez en disant : tant pis, nous (par la fameuse action du gouvernement) soutenons ceux qui veulent spéculer sur des prix à la baisse. Parce qu’il ne faut jamais oublier que derrière chaque vendeur, il n’y a pas forcément un spéculateur immobilier.
Et le marché en réalité ? Ceux qui pourraient fournir les bons chiffres des ventes et du nombre de transactions, ce sont les notaires et l’Administration de l’Enregistrement. Pourquoi personne ne leur demande leur avis ? Athome.lu vaut-il plus qu’eux en termes de crédibilité ? Depuis quand un prix affiché est un prix réalisé dans la vente ?
Que le nombre de ventes en 2008 ait baissé, chaque agent immobilier peut l’affirmer. Que ceux qui se voient refoulés par la banque se rabattent sur la location, également. Qu’en conséquence les prix de la location stagnent à un niveau élevé et – parfois – sont même à la hausse, est un résultat évident. Dès lors, il est d’autant plus incompréhensible que, dans la même interview télévisée, le fonctionnaire précité ajoute « pouvoir s’imaginer que le prix (des loyers) va baisser de manière durable, en tout cas pas augmenter ».
La règle de l’offre et de la demande joue dans tout marché. Si on vend moins, on loue plus. Avec les impacts respectifs sur les prix.
Les biens de premier ordre échappent toujours à la situation actuelle. Rien d’étonnant dès lors que, récemment, un terrain à bâtir à Belair se soit vendu à 300.000 euros l’are. Oui, en 2008. Malgré les « statistiques » de l’Observatoire de l’Habitat et les constats du fonctionnaire.

Jean-François Zimmer
Editeur, Wunnen
Magazine Wunnen
www.wunnen-mag.lu | info@wunnen-mag.lu