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01.02.2018

Communiqué de presse

Conférence de presse JLL Luxembourg

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg

Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg
Lors d'une conférence de presse qui s'est déroulée le 12 janvier, JLL Luxembourg a dressé le bilan du marché immobilier pour 2017 et abordé les perspectives pour 2018.
L’année 2017 a été riche en événements tant dans notre pays qu’à l’échelle internationale. Un des faits marquants pour la Ville de Luxembourg a été incontestablement l’inauguration du premier tronçon du tramway au Kirchberg, prémices d’un réseau étendu desservant les principaux quartiers de la capitale. Indéniablement, le tramway aura un impact favorable sur le marché immobilier des bureaux.

La barre des 200.000 m² de prise en occupation à nouveau franchie !

Aux yeux de nombreux acteurs, le marché des bureaux à Luxembourg est un îlot de dynamisme qui ne semble pas connaître de ralentissement. Ce constat se confirme à nouveau en 2017 : même si le volume transactionnel est en léger recul de 3,4% en base annuelle, la barre des 200.000 m² de prise en occupation a, à nouveau, été franchie avec un total de 210.500 m² enregistré.
Si l’Agence Bancaire Européenne a finalement choisi Paris pour s’établir après son départ de Londres, la Ville de Luxembourg demeure toujours très prisée par les institutions financières. En début d’année, ING a rejoint son nouveau siège dans l’immeuble Kons (11.750 m²) en face de la gare tandis que la banque privée Hauck & Aufhauser a pris 3.878 m² à Munsbach.
Fait notable également, les administrations luxembourgeoises se sont montrées très actives avec 24% de la prise en occupation totale, contre 3 % en 2016. Par exemple, la poste luxembourgeoise a pris en occupation 2 bâtiments pour un total de près de 27.000 m² dans le quartier de la Gare et à la Cloche d’Or.
Quant aux institutions européennes, elles ont contribué à hauteur de 7% (contre 11% en moyenne ces 5 dernières années) grâce à la Banque Européenne d’Investissement (BEI) qui a réalisé une transaction de près de 14.000 m² dans le Lighthouse One Tower au Kirchberg. Et pour finir, les « corporates » ont représenté 69% de la prise en occupation totale sur 2017.
Les autorités du Grand-Duché ont, depuis plusieurs années, établi des incitants à la création d’entreprises de la nouvelle économie. Le Luxembourg est une terre propice aux « start-ups ».
En partenariat avec la Chambre de Commerce, la Ville de Luxembourg a ainsi crée une « House of Start-Ups ». Elle offre un soutien aux nouvelles entreprises ainsi que des locaux adéquats. Par l’intermédiaire de JLL, le choix s’est porté d’installer la « House of Start-Ups » sur 4.741 m² de bureaux au « Dôme » sis dans le quartier Gare.
En 2017, le quartier du Kirchberg a été détrôné par le quartier de la gare en volume de transactions: 27% a été réalisé dans ce quartier, contre 22% au Kirchberg. Le CBD suit avec 20% du volume.
Par contre, si on les compare en nombre de transactions : le CBD l’emporte avec 32% du total, contre 20% pour le quartier de la gare et 8% pour le Kirchberg.

De moins en moins d’espaces disponibles à Luxembourg

Il y a eu comparativement peu de livraisons spéculatives en 2017: seulement 20.000 m² ont été livrés spéculativement, contre 39.000 m² en 2016. La disponibilité est, par conséquent, en recul à 4,8% en 2017, contre 5,3% en 2016.
Plus précisément, dans le quartier du Kirchberg, il ne reste plus que 1,6% de surfaces vacantes contre 3,1% en 2016. Au CBD, le taux de vacance est également en recul : de 4,9% à 3,7%. Il en est de même dans le quartier de la gare, 2,7% sont encore disponibles contre 4,4%, il y a un an.
Par contre, à la Cloche d’Or, la disponibilité de bureaux est sensiblement en hausse avec la livraison spéculative de l’immeuble « Dyapason » (environ 11.000 m²). Celle-ci est passée à 7,7% de taux de vacance contre 6,6% en 2016. En ce qui concerne les autres quartiers, on notera au « City Belt » : 7,9% de bureaux sont disponibles - en léger recul en base annuelle; la « Périphérie » tire son épingle du jeu avec une vacance recule de 11,3% à 9,3%. Enfin Esch/Belval affiche une hausse de son taux de vacances qui est passé de 3,9%, il y a un an à 11.7 % en 2017.

Les loyers grimpent encore au CBD


Les loyers «prime» ont poursuivi leur croissance dans les meilleurs emplacements du CBD. Il faut désormais compter un loyer de €47 / m² / mois, soit 4% de plus qu’en 2016, un nouveau record historique. Au Boulevard Royal, des transactions ont même été enregistrées à plus de €50 / m² / mois. Dans les autres quartiers, la tendance est plutôt à la stabilisation: « à la Gare » et au Kirchberg, les meilleurs immeubles s’échangent à €35 / m² / mois. A la Cloche d’Or et au « City Belt », les loyers « prime » restent inchangés à €28.5 / m² / mois ainsi qu’en « Périphérie » avec un loyer de €24 / m² / mois.
Par contre, les loyers des bureaux à Belval ont, quant à eux, augmenté de 9% à €24 / m² / mois. Ces chiffres s’entendent hors TVA.

Le marché de l’investissement: au plus haut sur 10 ans


2017 s’est clôturée sur une sixième hausse consécutive du volume d’investissement !
Sur les douze mois écoulés, nous avons enregistré pour 1,2 milliards d’euros de transactions, soit 16% de plus qu’il y a un an et le plus haut sur 10 ans. Les bureaux sont la classe d’actifs offrant le plus de liquidité à Luxembourg et par conséquent, ils dominent de très loin le marché avec une part de 81% dans le volume total de l’année.
L’environnement des taux d’intérêt très bas demeure très favorable aux investissements immobiliers. Les gestionnaires de fonds internationaux restent attirés par ces fondamentaux sains qu’offre la place luxembourgeoise. Ils soutiennent notre marché avec des transactions de grande taille. Par exemple, Allianz Real Estate France a ainsi acheté le Vertigo à la Cloche d’Or pour un montant de €178 Mln et LaSalle Investment Management, agissant pour des investisseurs britanniques, a acquis le Gravity au Kirchberg, pour un montant d’environ €120 Mln, grâce à l’intervention de JLL.
Les localisations moins centrales mais offrant de belles perspectives attirent aussi les investisseurs.
Dans le quartier de l’aéroport, le gestionnaire de fonds britannique, M&G Real Estate, a acquis l’immeuble Da Vinci pour un peu plus de €70 Mln également grâce à JLL. Nous avons également conseillé la vente récente de l’immeuble « Brasseur 14 », situé au CBD, à l’investisseur belge Baltisse.
Fait remarquable cette année, les investisseurs luxembourgeois ont dominé le marché de l’investissement avec 32% et deux transactions de grande taille : le Lighthouse One Tower (vendu à LaLux et la Caisse d’Epargne de l’Etat) et deux immeubles Cubus vendus à LaLux. 2017 sera également marquée par l’augmentation des investissements d’origine britannique au Luxembourg, totalisant 16% du marché contre seulement 3% en 2016. Les investisseurs français suivent nos investisseurs nationaux avec 30%, les investisseurs belges représentent 12% et les allemands 10%. Malgré leur activité soutenue dans d’autres pays européens dont la Belgique, les investisseurs asiatiques ont été absents, en 2017, du marché luxembourgeois, mais peut-être n’est-ce que partie remise ?
Les rendements « prime » se sont stabilisés autour des 4,5% pour des immeubles avec un bail traditionnel de 6/9 ans.

Quelles perspectives pour 2018 ?


En 2017, la plupart des villes européennes a connu une forte croissance de la demande de la part d’opérateurs de co-working. A Bruxelles, Madrid et Paris, cette demande représente +/- 6% de la prise en occupation totale. Par contre, à Londres, celle-ci est déjà plus importante avec plus de 15% de la demande générée par des sociétés issues de cette activité. Qu’en est-il au Luxembourg ? Plusieurs acteurs locaux du secteur ainsi que le géant mondial Régus sont déjà présents sur le marché.
Par ailleurs, les travaux du Ban de Gasperich avancent bien. Deloitte et Alter Domus devraient rejoindre leur nouveau siège d’ici la fin de l’année et ainsi gonfler la prise en occupation d’environ 40.000 m².
Les principaux indicateurs économiques sont au vert et soutiennent également la demande. Il est donc plus probable que la barre des 200.000 m² de prise en occupation des bureaux soit franchie fin 2018.
Nous enregistrons également une reprise dans les développements à risque : environ 62.000 m² de bureaux devraient être livrés spéculativement, soit trois fois plus qu’en 2017 - année particulièrement calme. Selon nous, la disponibilité devrait légèrement augmenter en 2018 et permettre ainsi au marché d’écarter le risque d’une éventuelle pénurie.
Enfin, le pipeline des transactions d’investissement en bureaux sera certes important mais son niveau exceptionnel de 2017 ne sera, selon nous, pas réitéré. Les rendements devraient également se stabiliser, à l’instar de la plupart des autres marchés européens.
Bilan et perspectives du secteur de l’immobilier d’entreprise au Luxembourg
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